오늘은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 실제 우리 법인 승소사례와 법률정보를 알려드리려고 한다. 입주권 양도 및 양수 계약하고 나서 그 이후에 투기과열지구로 지정된 후로부터 그 계약으로 60일 이내 부동산 거래를 신고했을 때, 과연 입주권이 양수되는지 여부가 쟁점이었는데, 자세한 것은 본문을 참고해보자.

실제 사례

2020년 5~6월경, 의뢰인들은 경기도 군포시에 있는 소규모 주택 재건축 아파트를 매수했다. 조합설립인가는 난 상태였고, 계약 당시에는 경기도 군포시가 투기과열지구로 지정되지 않았다.

여기서 중요하게 알아둬야 할 부분은 투기과열지구로 지정된 재건축 입주권을 양수받은 사람들은 조합설립인가 후에는 조합원 지위 승계가 불가하며, 현금청산자가 된다. 그래서 의뢰인들은 경기도 군포시가 투기과열지구로 지정되지 않았기 때문에 안심하고 재건축 아파트를 매수했다.

의뢰인들이 매수하고 나서 경기도 군포시가 투기과열지구로 지정되면서 계약을 해제해야 할지 말지를 고민하고 있었다. 그러던 중, 조합에서는 “우리 조합은 원래 투기과열지구가 아니었고, 그 전에 계약했다. 따라서, 현금청산자가 되지 않을뿐더러 예외 조항이 있으니 먼저 계약하신 분들은 계약 날로부터 60일 이내에만 부동산 거래 신고만 하면 된다.”라는 공문을 보내왔다. 그래서 의뢰인들은 부동산 거래 신고부터 잔금 치르고 등기까지 다 받은 상황이었다.

그러나, 그 공문은 조합의 잘못된 안내였다. 조합은 도시 및 주거환경정비법에 따라 투기과열지구 지정 전이었으니까 양도인과 양수인끼리 지위 승계가 가능할 것으로 생각했다. 무엇보다 조합원 승계를 인정해주겠다는 예외 조항이 있으니까 이를 토대로 당연히 되겠거니 하고 안내한 것이다. 하지만, 소규모 재건축은 도시 및 주거환경정비법이 아닌 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 적용된다.

그렇다면, 억울한 상황을 마주하게 됐을 때 어떠한 법리를 적용하고 어떻게 대응해야 할까?

소규모 재건축은 빈집법 적용

소규모 재건축은 도시 및 주거환경정비법이 아닌 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법이 적용되는 것을 다시 한번 강조한다. 왜 조합은 도시 및 주거환경정비법이 적용되는 줄 알았을까?

사실, 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법은 도시 및 주거환경정비법을 거의 유사하게 가져오면서 신속하게 빠르게 진행하려고 절차나 규제를 아주 간소화하려는 취지가 있다. 해당 내용은 저번 포스팅에서 다루었으니 아래 링크를 참고해보자.

그런데 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법이 도시 및 주거환경정비법을 가져오면서 시행령과 예외 조항을 다 그대로 가져왔는데 하나가 빠진 것이었다. 바로 그 하나가 양수·양도 후 투기과열지구로 지정될 경우, 60일 이내로 부동산 거래 신고만 하면 예외적으로 조합원 지위 승계를 인정할 수 있다는 그 조항만 빠진 것이다. 그래서 조합은 의뢰인들에게 예외 조항이 없으니 현금청산자가 될 것이라고 번복하게 된 것이다.

이런 상황에서 어떻게 법적 대응 해야 할까?

이에 법무법인 정의는 특별한 정당 사유가 없이 예외 조항을 빼놓은 것으로 판단했다. 또한, 이 부분은 위헌 신뢰 보호의 원칙·평등의 원칙·기본권(재산권) 침해로 위헌이기 때문에 헌법소원에 제기했으며, 법원에다가는 조합원 지위 확인 청구 소송을 제기했다.

1) 신뢰 보호의 원칙 위반

일단 처음에 조합원이 된다고 했다가 안 된다고 했다. 이는 신뢰 보호의 원칙 위반이다. 법무법인 정의는 시행령 누락으로 조합원 승계를 인정해야 한다고 주장했다. 법원에서도 이를 당연히 인정해줘야 한다는 식으로 긍정적으로 생각했지만, 법이 없다는 것이 문제였다. 그래서 법원은 헌법소원 결과를 기다리면 너무 오래 걸리니까 조정을 권고했다.

그 결과, 조합에서는 의뢰인들이 산 입주권에 해당하는 아파트를 그대로 분양해주고 관리처분계획안도 변경하기로 했다. 또한, 의뢰인들도 해당하는 분담금을 내고, 조합과 합의가 되어 조합원 지위를 인정받게 되었다.

2) 시행령 누락, 위헌 제기 

의뢰인의 권리구제는 다 되었지만, 의뢰인은 해당 법안 누락은 불합리하다고 생각되어 헌법소원 재판은 그대로 진행 중이고, 현재 본안 심판으로 넘어갔다. 심리의 필요성은 청구인의 권리를 보호해야 하는 것이다. 청구인의 권리는 이미 보호됐지만, 이 사람 말고도 다른 피해자가 계속 나올 수 있어서 심판을 기다리는 것이다.

부동산 전문 변호사는 어떻게 생각할까?

그렇다면 위헌 판단일까? 헌법 재판관들이 처리할 문제지만, 변호사가 볼 땐, 위헌성이 상당히 높다. 입법부작위는 헌법에서 기본권보장을 위하여 법령에 명시적인 입법 위임했음에도 입법자가 이를 이행하지 않은 경우를 말한다.

물론 입법자 판단에 빠질 수 있지만, 도시 및 주거환경정비법에서는 투기과열지구 재건축 그 입주권의 양도·양수에 관한 예외를 적용했음에도 불구하고, 소규모 재건축에서는 기재를 안 한다는 게 정당한 이유가 없어 보인다.

또한, 일반적인 재건축 쪽보다 소규모 재건축 규제가 더욱 촘촘하게 되어야 투기 같은 불상사를 막을 수 있다.

하지만, 소규모 주택 정비사업법은 그런 취지가 아니다. 소규모의 아파트에 자율주택 정비사업이나 가로주택정비사업 주택은 규모가 작아서 수익이 잘 안 나오니 계속 슬럼화가 되는 문제를 막기 위해 규제를 많이 완화 시키려는 목적이다. 그런데, 오히려 더 거래가 안 되게 법령을 만든다면, 빈집법에 취지와 다르게 된 것이다. 개인적인 견해로 시행령에서 예외 시킨 것이 정당한 이유가 없어 보인다.