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들어가며

  「도시 및 주거환경정비법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등에 따를 때 영업보상 대상자를 세입자로만 한정하지 않고 있으나, 조합원도 명확히 보상 대상으로 삼는 규정도 존재하지 아니합니다.

 

최근 조합원의 지위에 있는 의뢰인을 위하여 영업보상의 재결신청청구를 진행하였습니다. 그런데 조합과 지방토지수용위원회에서는 ‘(의뢰인과 같이)사업시행자에 준하는 지위에 있는 조합원은 영업보상의 대상이 아니다.’라는 회신을 보냈습니다.

 

그러나 이후 보상계획 및 열람공고에서 의뢰인의 영업이 영업권 보상대상에 포함되었습니다. 또한 국토교통부와 부평구청 측에 질의응답을 진행한 결과, 법률로 규정되어 있지 않은 조합원의 영업보상 대상여부 판단은 해당 구역 조합원들로 구성된 조합 총회의 의결에 따라 결정할 사안이란 답변을 받았습니다. 거기에 최근 조합 2022년 정기총회에서 관련 법령 등에서는 영업보상 대상자를 세입자로만 한정하지 않고 있어, 현재 조합원이라는 이유로 보상대상에서 제외해야 한다는 명확한 법 규정이 없는 상황입니다.

 

이러한 근거들을 토대로 이 사건의 경우 100% 영업보상 지급받으실 수 있도록 다퉈 볼 예정이나, 향후 유사한 사건을 진행하실 때 참고하시면 좋을 것으로 판단됩니다.

 

 

관련 재결례 : 서울지방토지수용위원회 20수용0064호 재결

관련 재결례에 따르면, 조합원이 아닌 자에 대하여만 토지보상법을 준용하여 현금청산을 하도록 정하여져 있습니다. 따라서 도시정비법에 따라 현금청산자가 아닌 조합원은 영업 손실 보상의 적용대상이 아닌 것으로 봄이 상당합니다.

또한 정비사업에서 조합원은 사업 성공으로 인한 개발이익을 누릴 수 있고, 그가 가지는 이해관계가 실질적으로 사업시행자와 유사하다고 해석할 수 있습니다.

 

관련 판례 (1) : 대법원 2011. 11. 24. 선고 200928394판결

도시환경정비사업에서 정비사업에 동의하여 분양신청을 함으로써 정비사업에 참여한 토지 등 소유자자신의 토지 또는 건축물을 정비사업에 제공하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 이를 청산할 의무가 있는 사람으로서 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있다고 할 수 있습니다.

 

따라서 이러한 토지 등 소유자에게는 공익사업법에 규정된 주거이전비 청구권이 발생하지 아니한다고 봄이 상당하다 .”고 판시하였습니다.

 

관련 판례 (2) : 인천지방법원 2018구합702판결

인천지방법원 2018구합702판결은 앞서 소개한 대법원 2011. 11. 24. 선고 200928394판결을 인용하여, 분양신청을 한 조합원인 토지등소유자의 손실보상청구권을 인정하지 않지 않았습니다.

 

특히 이 사건의 경우, 조합원으로서 피고(조합)에게 분양신청을 함으로써 원고가 이 사건 사업에 참여한 이상, 원고에게는 이 사건 영업에 대한 손실보상청구권이 인정되지 않는다는 판결로서 의의가 있습니다. 따라서 원고의 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들이기 어렵다.”고 판시하였습니다.

 

국토교통부 민원 회신

. 1-AA-1609-134763 사건

1) 질의내용:

개인 소유부동산 내용 당해 사업부지내 지하1, 지상 4층 연면적 433.19㎡ 규모의 주상용 건물을 소유한 소유자로서 대상 건물 4(83.17) 주택에 본인이 거주하고, 지하1(100.51)에 서 노래연습장을 직접 운영중이며, 지상 1~3층은 임대중입니다.

 

조합에 신청사항 본인은 당해 재개발사업과 관련하여 아파트 분양신청을 한 조합원이며, 영업장(지 하1층 노래연습장) 운영에 대해서는 상가 분양을 신청하지 않았습니다. 또한, 조합 에서도 노래연습장 영업에 대한 어떠한 보전도 받지 않은 상태입니다.

 

본인 소유건물 1~3층 세입자에 대해서는 영업손실보상금을 지급하면서 본인에게 는 어떠한 보전도 없이 영업손실보상 대상이 안된다고 하는것이 합당한지 문의 드립니다.

 

2) 국토 교통부의 답변:

... 도시정비법 제47조제1항에 따라서 ... 현금청산자가 아닌 조합원은 영업손실보상의 적용 대상에 해당하지 않을 것으로 판단됩니다.

 

. 1AA-1804-041022 사건

1) 질의내용 :

주택재개발정비사업조합의 조합원이며, 구역 내 다른 점포를 임차하여 영업을 하고 있는 영업세입자이기도 합니다. 분양신청기간 동안 분양신청을 하여 조합원 자격을 유지하고 있는데, 영업보상과 관련하여 분양신청을 한 조합원은 영업보상 대상에 해당되지 않는다고 하여 질의를 하게되었습니다. 비록 조합원이기는 하지만 사례의 경우, 본인 건물이 아닌 구역 내 다른 소유자의 점포를 임차하여 세입자로서 영업을 하고 있는데, 이런 경우에도 분양신청을 한 조합원이라는 이유로 영업보상 대상에 해당되지 않는지요?

 

2) 답변 :

... 도시정비법 및 토지보상법에서는 영업손실보상 대상자가 건축주 또는 조합원라는 이유로 대상에서 제외하도록 한 별도 규정은 없음을 알려드립니다.

 

정리

. 조합원은 영업보상의 대상이 되지 않는다는 의견

① 조합원은 무이자 이주비를 받아 이주에 따른 보상을 받는데 이주비 외에 별도의 손실 보상을 해주는 것은 조합원 간의 형평에 반할 수 있다는 점, ② 주거이전비와 관련하여 조합원이면서 다른 주거이전비 지급 요건을 갖춘 세입자인 자에게 주거이전비 청구권이 인정되지 않는다는 점, ③ 조합원에 대한 영업손실보상은 결국 다른 조합원들의 부담이 되어 부당하다는 점 등을 근거로 합니다.

 

. 조합원도 영업보상의 대상이 된다는 의견

① 영업손실의 경우 이주비 대여만으로 보전되기 어렵다는 점, ② 조합원들 간의 실질적인 형평을 고려하면 영업권자에 대한 손실 보상이 필요하다는 점, ③ 도시정비법 및 토지보상법에서는 영업손실보상 대상자가 건축주 또는 조합원이라는 이유로 대상에서 제외하도록 한 별도 규정이 없는 점 등을 근거로 합니다.

 

결어

  이 사건의 경우 아직 재결 자체가 없었으나, 기존 재결례를 볼 때 영업보상에 대한 재결은 기각될 가능성도 있다고 판단됩니다. 영업보상이 재결에 누락되어 있을 경우 이의재결과 행정소송 단계에서 다투어 보고 추후 결과를 공유하여드리겠습니다.