문제의 소재 : 위약금에 대한 직권감액에 대해 소극적인 법원의 태도, 이에 대항할 수 있는 논리는?

조합원 자격상실·제명된 조합원이 지역주택조합에 납입금 반환을 청구할 때, 법원에선 ‘위약금 공제한 납입금 반환’ 판결을 내리는 경우들이 있다. 이번 칼럼에선 조합원 자격상실·제명 등으로 탈퇴가 된 경우 ‘위약금’에 대한 법원의 직권감액을 정당화할 논거에 대하여 알아보고, 공평의 관점에서 적절한 위약금 비율을 제시해보고자 한다.

논거 1 : 일반분양과 차별점

가. 통상적인 부동산매매계약과 비교하는 판결

서울중앙지방법원 2020. 11. 18. 선고 2019가합566814 판결과 대전지방법원 서산지원 2021. 11. 17. 선고 2019가단51326 판결들을 통해 알 수 있는 점은, 법원이 위약금 형식의 공제(10%)가 부당하지 않다는 판결을 내렸다는 것이다.

왜냐하면, 공통적으로 일반 거래관념상 통상적인 부동산매매계약에 있어 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 정하고 이를 손해배상액의 예정으로 삼으며, 통상적인 매매계약의 경우 매매대금의 10%를 해약금 또는 위약금으로 약정하는 것이 일반적인 점으로 볼 수 있다는 것이다.

나. 매매목적물의 공급 가능성에 대한 현저한 차이

지역주택조합 아파트의 경우 토지매입 작업부터 시작해야하므로 아파트 공급 가능성이 매우 희박하다는 점에서 부지매입 완료 후 HUG지급보증을 받고 착공 후에 이루어지는 일반 분양과도 현저한 차이가 있음에도 일부 판결들은 이러한 점에 대하여 대단히 간과하고 있는 것으로 보인다.

다. 입주지연으로 인한 계약해제권 및 지체보상금 발생에서의 차이

지역주택조합 아파트의 입주예정일이 상당한 기간 지연되더라도 조합원은 특별한 계약해제권이나 지체보상금 청구권을 행사할 수 없으나, 일반분양 계약자는 입주예정일이 3개월 초과된 경우 계약해제권을 행사할 수 있고 입주예정일을 초과한 일수만큼 지체보상금 청구를 할 수 있는 점에서 큰 차이가 있다.

논거 2. 공급질서교란행위자와 형평성

「주택법 제65조 제3항」 및 같은 법 시행령 제74조 제2항」에 따르면, 사업주체가 「같은 법 제65조 제1항」을 위반한 자(공급질서교란행위자)에게 입주금, 융자금의 상환원금 등 주택가격에 해당하는 금액을 지급하고 분양을 취소하도록 규정하고 있다.

세대주 상실, 2주택 소유 등 사유로 조합원자격을 상실하여 탈퇴가 이루어진 경우에도 가입계약이나 정관 규정상 위약금 공제가 이루어지게 되는데, 지역주택조합 탈퇴행위가 공급질서교란행위에 비하면 불법성이 전혀 없음에도 총 분담금의 10%을 상회하는 위약금을 공제하도록 하는 규정은 「약관규제법」 상 불공정한 조항이거나 「민법 103조(사회상규)」 위반에 해당하여 무효라고 할 것이다.

논거 3. 업무대행비의 이중공제 문제, 그리고 공제의 문제점

업무추진비는 업무대행사의 용역비용으로 사용될 것으로 예정된 금원이다. 그런데 이 사건 공제 규정에 의하면, 업무추진비 전액이 공제되는 데 더하여 업무추진비가 포함된 총 납입분담금의 10%를 다시 공제하게 되어 있어, 업무추진비 중 일정 금액이 이중 공제되는 측면이 있다.

나아가 조합업무대행비는 아파트 건립 전반에 관한 업무의 ‘대행의 대가’에 해당하므로 사업 ‘중간’에 탈퇴하는 경우, 조합업무대행비 전액을 공제하는 것은 부당하다. 그리고 지역주택조합 표준업무대행계약서에 의하면, 지역주택조합과 업무대행사의 사이에서 조합원 탈퇴의 경우에 업무대행비를 정산할 수 있다는 규정 이 있어 업무대행비 전액을 공제하는 것은 불공정하다는 것을 다시 한 번 확인할 수 있다.

논거 4. ‘추가분양’으로 인한 손해 보전

또 조합은 ‘추가분양’으로 손해를 보전할 수 있다. 법원도 이를 인정하고 있는데 서울중앙지방법원 2021. 10. 27. 선고 2020나84596 판결에 따르면, 피고는 원고가 계약했던 아파트를 원고의 총 납입분담금보다 높은 가격에 일반분양하였으므로, 피고의 실질적인 손해는 크지 않을 것으로 보인다는 판결을 내렸다.

즉, 일반적으로 ‘조합원 분양가’보다는 ‘일반분양가’가 월등히 높아 조합은 조합원이 계약 해지함으로서 발생한 손해 등을 상당 부분 보전 받을 수 있을 것으로 보이니, 법원은 과다한 손해배상액을 감액하라는 판결을 내리곤 한다.

논거 5. 조합원 지위을 상실하게 된 불가피한 사정

조합원 지위을 상실하게 된 불가피한 사정의 예시들이 있을 것이다. 조합의 사업성 분석이나 자금조달 계획의 오류 등으로 추가분담금이 과다하게 발생하거나, 조합의 귀책으로 사업이 장기화 됨에 따라 이사나 청약 당첨, 주택구입 등으로 인하여 조합원 지위를 상실하게 되는 경우 위약금을 감액이 가능하다.

일반 아파트의 위약금 비율은 통상 10%, 지역주택조합 납입금 위약금은 2~5%가 적당하다.

지역주택조합 아파트의 경우 사업부지 매입이 완료되지 아니한 상태에서 가입계약에 체결되는 점, 입주 지연에 대하여 계약해제권이나 지체보상금이 인정되지 않는 점에서 일반 분양 아파트의 위약금 비율이 통상 10%인 것으로 감안하여 지역주택조합 탈퇴시의 위약금은 총 분담금의 5% 이내가 적당하다.

그 외에 조합 측의 자금계획의 오류, 사업지연으로 인한 추가분담금 발생, 사업의 장기화로 인하여 세대주 변경, 주택 구입 등으로 자격상실 등 추가적 고려사항이 있는 경우에는 위약금 비율은 총 분담금의 2% 이내가 적당하다는 의견이다.