1. 들어가며

  최근 재개발 보상금 증액사건의 의뢰인이, 아직 상속이 이루어지지 않은 사망한 父 소유 미등기 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 합니다)에 대하여 단독상속을 주장하였습니다. 이와 관련하여, ① 상속이 이루어지지 않은 미등기 건물에 대한 수용 시 피수용자 확정, ② 그 시효취득, ③ 미등기 부동산의 상속과 관련된 문제를 개괄적으로 검토하겠습니다.

2. 대상사건

  가. 사실관계 및 쟁점

    - 父가 1988년 사망한 후, 이 사건 건물에 대한 상속절차 진행되지 않았음.

    - 상속인은 의뢰인 외 형제 4인(이하 ‘상속인들’이라고 합니다), 총 5인임.

    - 의뢰인은 자신이 이 사건 건물을 단독 상속하기로 상속인들끼리 구두 합의 하였으며, 부친 사망 이후부터 이 사건 건물을 점유했다고 주장함.

  나. 쟁점

    - 미등기 부동산이 수용될 경우 피수용자 확정 문제 및 재결의 효력

    - 시효취득 가부

    - 미등기 부동산의 상속과 관련한 문제

3. 상속이 이루어지지 않은 미등기 건물에 대한 수용

  가. 토지보상법상 보상대상이 되는 관계인의 범위

    공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”)상 보상대상이 되는 ‘기타 토지에 정착한 물건 에 대한 소유권 그 밖의 권리를 가진 관계인’은 원칙적으로 사업인정 이전의 권리자에 한정되고, 사업인정의 고시 후에는 기존의 권리를 승계취득한 자만이 관계인에 포함됩니다(토지보상법 제2조 제5호 단서).

    한편 공익사업의 시행으로 인하여 재산권의 지배적 지위를 소멸당하는 재산권의 주체 중에서 토지소유자를 제외한 모든 자는 토지보상법상 “관계인”에 해당하고, 여기서의 권리는 물권에 한하지도 않고, 등기 여부도 불문합니다(대법원 1973. 2. 26.선고 72다2401판결). 따라서 미등기 건물의 소유자도 토지보상법상 관계인에 해당합니다.

     이에 따르면 사업인정 당시 이 사건 건물을 공유하고 있는 망부의 상속인들이 모두 토지보상법상 보상대상이 되는 관계인입니다.

  나. 망부에 대하여 재결할 경우 - 사망한 자에 대한 재결의 효력

    이미 사망한 당사자에 대해 재결이 선고되는 경우라면 그 효력이 문제될 수 있는바, 서울고등법원은 재결은 대물적 처분이므로 사망한 자에 대한 재결은 그 상속자에게 인정된다고 판시한 바 있습니다(1971. 9. 14. 선고 68구539). 

    이에 따라 이 사건에서 토지수용위원회가 망부에 대하여 재결하더라도 그 상속인들에 대하여 효력이 인정된다고 할 것입니다. 

    다만, 대법원은 “사망자를 송달받을 자로 하여 행하여진 수용재결서의 송달은 그 상속인들에게 대한 송달로서의 효력을 인정할 수 없으므로 수용재결에 대한 이의신청기간은 사망자에 대한 수용재결서 정본 송달일로부터 진행된다고 할 수 없고, 그 상속인들을 송달받을 자로 하여 그들에 대하여 별도의 송달이 있은 날로부터 비로소 진행된다(대법원 1994. 4. 26. 선고 93누13360)”고 판시한 바 있습니다.

    따라서 그 송달은 모든 상속인들을 송달받을 자로 하여 이루어져야 할 것이고, 그러한 별도의 송달이 있은 날로부터 비로소 이의신청기간이 진행된다고 할 것입니다.

  다. 소결론

    판례 및 관련법령에 따를 때, 소유자 사망 후 상속이 이루어지지 않은 미등기 부동산의 경우 원칙적으로 상속자에게 관계인으로서의 권리가 인정되고, 상속인들을 대상으로 수용재결서가 송달되어야 이의신청기간이 진행됩니다.

    다만 이 사건의 경우 의뢰인이 부친 사망 이후 20년 이상 이 사건 건물을 단독 점유하였는바 아래에서 항을 달리하여 점유시효취득 문제에 대하여 살펴보겠습니다.

4. 시효취득 문제

  20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득합니다. 한편 전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정되고, 점유자는 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정됩니다(민법 제198조, 제200조, 제245조 제1항 참조).

  그러나 대법원은 공동상속인 중 1인이 상속 부동산 전부를 점유하고 있는 경우, 자신의 상속지분을 초과하는 부분에 대한 점유의 성질은 원칙적으로 타주점유에 해당한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다31485판결). 

  따라서 의뢰인이 부동산 전부를 단독으로 점유하더라도, 증여 또는 매매 등의 사실을 주장하여 자주점유임을 증명하지 못하는 이상 상속지분 초과 부분은 타주점유로서 시효취득을 할 수 없습니다.

5. 미등기 부동산의 등기 방법

  가. 취득시효기간의 완성만으로 소유권 취득 불가

    대법원은 “민법 제245조 제1항은 ‘20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.’고 규정하고 있으므로 위 취득시효기간의 완성만으로는 소유권취득의 효력이 바로 생기는 것이 아니라, 다만 이를 원인으로 하여 소유권취득을 위한 등기청구권이 발생한다고 할 것이고(대법원 1981. 9. 22. 선고 80다3121 판결 참조), 미등기 부동산의 경우라고 하여 취득시효기간의 완성만으로 등기 없이도 점유자가 소유권을 취득한다고 볼 수 없다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2006. 9. 28.선고 2006다22074, 22081 판결).

    따라서 판례에 따른다면, 점유취득시효의 완성 이후 별도의 등기를 경료하여야 부동산에 대한 소유권을 취득합니다. 관련 부동산등기법 규정은 아래와 같습니다.

  나. 상속된 미등기부동산의 등기 방법

- 부동산등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인) 

    원칙적으로 피상속인의 부동산 재산 중 미등기 부동산이 있는 경우, 피상속인에게 보존등기를 한 다음 상속인에게 상속등기를 하여야 합니다. 그러나 부동산등기법 제65조 제1호에 따라, 사망한 피상속인의 재산 중 보존등기를 하지 않은 부동산이 있는 경우 상속등기 없이 바로 상속인들이 보존등기를 할 수도 있습니다. 

    그러나 이를 위해서는 사망한 피상속인이 미등기 부동산의 보존등기 신청 대상자가 되어야 한다는 조건이 필요합니다. 즉 부동산의 소유권 보존등기는 부동산의 최초 소유자가 신청할 수 있으므로, 피상속인이 미등기 건물이나 토지의 소유자이기는 하나 최초 소유자가 아닌 경우(제3자에게 소유권을 이전받은 경우) 보존등기의 신청인이 될 수 없고, 상속인도 보존등기를 신청할 수 없습니다. 이 경우에는 부동산 소유권 이전등기 특별조치법에 따른 소유권보존등기 또는 법원의 판결을 통해 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

  다. 공탁된 토지수용보상금의 지급 청구

    한편, 이미 토지수용보상금이 공탁되어 공탁된 토지수용보상금을 지급 청구하는 경우, 확지공탁·상대적 불확지 공탁·절대적 불확지 공탁의 경우로 나누어서 각 살펴보면 다음과 같습니다.

    1) 확지공탁

      확지공탁의 경우 토지수용보상공탁금을 출급청구할 때 공탁서나 공탁통지서의 기재 내용으로 토지수용보상공탁금 출급청구권자, 출급청구권 발생 사실 및 출급청구권의 범위를 알 수 있으므로 피공탁자가 아닌 자가 토지수용보상금 출급청구권을 갖는 경우 외에는 출급청구권 증명서면을 제출할 필요가 없습니다.

      피공탁자가 아닌 자가 토지수용보상공탁금 출급청구권을 갖는 경우에는 다음의 출급청구권 증명서면이 필요합니다.

    - 피공탁자로부터 출급청구권을 상속, 채권양도, 전부명령 그 밖의 원인으로 승계받은 자 : 그 사실을 증명하는 서면

    - 수용시기 전에 수용대상토지의 소유권을 피공탁자로부터 승계받은 자 : 그 소유권승계사실을 증명하는 서면(등기사항증명서, 수용재결경정서, 형성판결문 등)

    - 수용대상토지에 대한 진정한 권리자(명의신탁자 포함)가 수용시기 전에 소유권등기를 회복한 경우 : 그 사실을 증명하는 서면

    - 사망한 사람을 피공탁자로 한 공탁의 경우 그 상속인 : 사망한 사람의 상속인임을 증명하는 서면

    2) 상대적 불확지 공탁의 토지수용보상공탁금 출급청구 

      피공탁자 사이에 권리의 귀속에 관해 분쟁이 없는 경우에는 다른 피공탁자의 승낙서(인감증명서 또는 본인서명사실확인서 첨부) 또는 협의성립서를 첨부해 출급청구할 수 있습니다.

      피공탁자 사이에 권리의 귀속에 관해 분쟁이 있는 경우에는 피공탁자 사이에 어느 일방에게 출급청구권이 있음을 증명하는 내용의 확정판결(조정조서, 화해조서 포함)을 첨부해 출급청구할 수 있습니다.

      피공탁자 전원이 공동으로 출급청구를 하는 경우에는 출급청구서 기재에 의해 상호 승낙이 있는 것으로 볼 수 있으므로 별도의 서면을 제출하지 않아도 됩니다.

      공탁자의 승낙서나 공탁자 또는 국가를 상대로 한 판결 등은 출급청구권이 있음을 증명하는 서면으로 볼 수 없습니다.

    3) 절대적 불확지 공탁의 토지수용보상공탁금 출급청구 

      공탁자(사업시행자)가 공탁 후에 피공탁자를 알게 된 때에는 그를 피공탁자로 지정하는 공탁서 정정 신청을 하도록 하여 피공탁자가 직접 공탁금을 출급청구할 수 있습니다.

      공탁자를 상대로 공탁금에 대한 출급청구권이 자신에게 있다는 확인판결(조정, 화해조서 등)을 받은 경우 그 판결정본과 확정증명서를 첨부해 직접 출급 청구할 수 있습니다.

6. 결어

  상속등기가 이루어지지 않은 부동산이 수용된 경우, 공동상속인은 자신의 상속분 외의 부분에 대하여는 손실보상금을 지급받을 수 없을 것입니다. 

  다만 공동상속인 중 1인이 상속 부동산에 대하여 20년간 점유하여 점유취득시효를 완성하였더라도, 별도의 등기가 경료되지 않는 한 점유취득시효의 완성만으로 소유권을 취득한다고 볼 수 없으므로, 수용 자체는 모든 상속인을 대상으로 이루어져야 합니다.

  다만 공동상속인 중 1인이 미등기 상속 부동산을 시효취득 하거나 다른 상속인들로부터 증여받는 등 실체적 권리를 취득하였다면, 상속인들이 바로 보존등기를 하거나, 소유권이전등기 특별조치법에 따른 소유권보존등기 또는 법원의 판결 등을 통해 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

  이미 손실보상금에 대한 공탁이 이루어진 상황이면, 상황에 따라 협의성립서·확정판결·등기부등본 등 출급청구권 증명서면을 제출하여 공탁금을 지급받을 수도 있을 것입니다.