1. 일단지 평가에 관한 기존의 감정평가 관행
가. 관련 규정
감정평가에 관한 규칙 제6조(현황기준 원칙)
① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
제7조(개별물건기준 원칙 등)
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
토지보상평가지침 제20조(일괄감정평가)
① 두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가하는 것을 원칙으로 하되 감정평가서에 그 내용을 기재한다. 다만, 지목·용도지역등을 달리하여 가치가 명확히 구분되거나 소유자 등이 달라 이를 필지별로 감정평가할 사유나 조건이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에서 “용도상 불가분의 관계에 있는 경우”란 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성 측면에서도 타당하여 서로 불가분성이 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.
③ 두 필지 이상 토지의 소유자가 서로 다른 경우에는 일단지로 보지 아니한다. 다만, 하나의 건축물(부속건축물을 포함한다)의 부지로 이용되고 있거나 건축 중에 있는 토지 등과 같이 사실상 공유관계가 성립되어 있는 경우에는 이를 일단지로 보고 일괄감정평가할 수 있다.
나. 감정평가규칙의 의미 및 기존 감정평가 관행의 문제점
감정평가규칙 제6조 제1항은 ‘감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황을 기준으로’ 한다는 현황기준 원칙을 규정하고 있으며, 제7조 제2항에서 ‘둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가’할 수 있음을 규정하고 있음.
그리고 토지보상평가지침 제20조 제1항은 “두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가하는 것을 원칙”으로 규정하면서, 다만 각 토지의 지목과 용도지역 등이 다르거나 소유자 등이 다른 예외적인 경우에는 그러하지 아니하다고 규정함으로써, 두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루어 용도상 불가분의 관계에 있을 경우 일괄감정평가가 원칙임을 명확히 함과 동시에 단서에서 일괄감정평가하지 않는 예외적인 경우를 한정적으로 규정한 것임.
그럼에도 불구하고 그간 많은 감정평가 실무에서는 둘 이상의 필지를 일단지로 평가할 것인지에 대한 판단을 두 필지가 한 건물의 부지로 이용되고 있는지의 여부만을 중요한 기준으로 삼아, 두 필지가 한 건물의 부지로 이용되고 있지 않은 경우 일단지가 아닌 것으로 보고 기계적으로 개별평가하는 관행이 존재하였음.
그런데 이는 토지보상평가지침 제20조 제3항이 ‘두 필지 이상 토지의 소유자가 서로 다른 경우에는 일단지로 보지 아니하나, 하나의 건축물의 부지로 이용되고 있는 경우에는 일단지로 볼 수 있다’고 규정한 데에만 주목하여 마치 하나의 건축물의 부지로 이용되고 있는지의 여부가 일단지로 볼 수 있는 기준이 되는 것으로 오인하면서 확립된 잘못된 관행으로, 오히려 위 규정의 취지는 ‘두 필지 이상 토지의 소유자가 서로 다른 경우’마저도 ‘하나의 건축물의 부지로 이용’되고 있다면 일단지로 볼 수 있다는 의미로 해석함이 타당하며, 따라서 두 필지 이상의 토지가 하나의 건축물의 부지로 이용되고 있지 않다는 사실에만 주목하여 무조건 개별 평가를 해 온 기존 관행은 관련 법규를 잘못 해석한 데에서 기인한 위법적인 평가였다 할 것임.
2. 최근 판례의 입장
가. 관련 판례
1) 서울고등법원 2019. 6. 13. 선고 2018누72996 사건 (대법원 2019두46398 사건 판결로 확정)
다음과 같은 사정, 즉 ① 지적 공부상 여러 필지로 구분되어 있는 토지가 용도상 불가분의 관계에 있어 일단을 이루어 함께 이용되고 있거나 그와 같은 이용이 확실시되는 경우 그 여러 필지의 토지를 ‘일단의 토지(일단지)’라고 하는데, 이와 같이 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 이용되는 것은 토지의 합리적, 최유효 이용의 결과로 볼 수 있으며, 그 경우 거래도 일체로서 이루어지는 것이 일반적이므로, 보상액 평가의 경우에도 이를 반영하여 1필지의 토지로 보아 평가하는 것이 거래 현실에 부합하고, 이와 달리 지적공부상 개별 토지로 보고 평가하는 경우에는 부당하게 낮거나 높은 가격으로 평가될 수 있는 문제를 야기하는 점,
② 이 사건 각 토지는 그 소유자가 원고로 동일하고, 그 용도지역 및 지목도 근린상업지역 내의 대지로 동일하며, 수용재결 당시 나대지의 상태로 이를 함께 이용하는 데에 아무런 장애가 없었던 점,
③ 136-16 토지는 부정형이고 그 면적이 74.1㎡로 좌측 세로의 폭이 약 4m, 우측 상단 가로의 폭이 약 4.5m로 협소하고, 136-17 토지는 ‘□’의 장방형이나 그 면적이 38㎡로 세로의 폭이 약 5.5m, 가로의 폭이 약 7.5m로 협소하여, 위 각 토지를 별개로 이용하는 경우 가로조건, 획지조건 등 개별요인이 불리해져 그 효용도가 현저히 떨어지는 반면, 위 각 토지를 함께 이용하는 경우 그 형태가 가로장방형으로 개선되고, 그 면적도 112.1㎡로 증가하는 점(아울러 무분별한 토지분할로 인한 국토의 난개발을 막고 토지분할을 수단으로 한 부동산 투기를 방지하기 위하여 건축법 제57조 제1항, 건축법 시행령 제80조에서 정한 분할제한면적은 상업지역의 경우 150㎡, 주거지역의 경우 60㎡인데, 이 사건 각 토지는 상업지역의 분할제한면적보다 좁고, 136-17 토지는 주거지역의 분할제한면적보다 좁다),
④ 실제로 이 사건 각 토지를 별개로 이용하는 경우 136-16 토지에 층별 약 44.5㎡, 136-17 토지에 층별 약 22.8㎡의 각 건물을 신축할 수 있는 반면, 이를 함께 이용하는 경우 층별 약 67.3㎡의 건물을 신축할 수 있는 것으로 보이는데[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조 제1항 제1호 (나)목, 같은 법 시행령 제84조 제1항 제9호, 서울특별시 도시계획 조례 제54조 제1항 제9호에서 정한 근린상업지역의 최대 건폐율 60% 적용], 만일 위 각 토지에 복층 건물을 별개로 신축하는 경우 복도, 계단 또는 승강기 등을 설치함에 따라 실제 상가 등으로 이용가능한 면적은 더 줄어들거나 사실상 복층 건물의 신축 자체가 곤란할 것으로 보이는 점,
⑤ 앞서 본 사정 등에 비추어 이 사건 각 토지는 일단을 이루어 함께 이용될 것이 확실시되고, 그 거래도 일체로서 이루어질 것으로 보이며, 종전에 위 각 토지가 별개로 이용되었다는 사정만으로 이와 달리 보기 어려운 점,
⑥ 나아가 원고는 2003년 3월경 136-16 토지 및 그 지상 건물을 취득한 다음 이 사건 주택재개발정비사업에 관한 재정비촉진지구의 지정이나 사업시행인가에 앞서 136-17 토지 및 그 지상 건물을 취득하였는데, 이는 136-16 토지가 부정형으로 그 형상이 불리한 점을 감안하여 136-17 토지와 합병한 후 건물을 신축하는 등으로 그 이용 상황 등을 개선하기 위한 것으로 보일 뿐 이 사건 주택재개발정비사업의 진행 과정에서 보상금의 증액 등을 위한 의도로 136-17 토지 등을 취득한 것으로 보이지는 않는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 수용재결일 당시 이 사건 각 토지는 일단의 토지로 이용되는 것이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 위 각 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되므로, 그 용도상 불가분 또는 거래상 일체성의 관계가 인정되는 경우에 해당하여 이를 일괄평가함이 상당하다.
따라서 이 사건 이의재결에서 이 사건 각 토지를 개별로 감정평가하여 보상액을 산정한 것은 위법하므로, 원고의 위 주장은 이유 있다.
2) 정당한 보상액의 산정
앞서 본 바와 같이 이 사건 이의재결에서의 감정결과는 이 사건 각 토지를 개별로 감정평가하여 그 평가방법에 위법사유가 있는 반면, 법원감정결과 중 위 각 토지를 일단지로 보아 일괄평가한 부분은 관계 법령에 따라 위 각 토지를 적법하게 평가한 것으로서, 그 감정평가에 달리 오류가 있음을 인정할 만한 자료가 없으므로, 그 부분 법원감정결과를 채택한다.
나. 최근 판례의 입장 및 시사점
최근 대법원은 2019두46398 사건에서 서울고등법원 2019. 6. 13. 선고 2018누72966 사건 판결을 확정함으로써, 기존의 잘못된 감정평가 실무 관행의 문제점을 지적하고, 둘 이상의 필지가 일단지로 이용되어 일괄 평가하는 경우에 해당하는지에 관한 판단 요건을 명확히 확립하였으며, 동시에 위 요건에 해당함에도 각 필지를 개별 감정평가한 경우 그 결과에 근거한 이의재결은 위법함을 명확히 설시함.
따라서 각 토지의 소유자가 동일하고 각 토지가 인접하여 사실상 일단지로 이용되고 있음에도 불구하고, 한 필지에는 건물이 존재하고 한 필지는 나대지라는 이유로 인하여 기계적으로 개별 평가가 이루어진 감정이 있을 경우, 이는 관련 규정들과 토지보상법 시행규칙 제18조 제3항 및 제22조 제2항 나지상정 평가의 원칙 위반에 해당한다 할 것이며, 대법원 2019두46398 사건의 판결 취지에도 어긋난다 할 것임.
따라서 의뢰인의 토지가 인접지인 경우 위 판결에서 설시한 요건에 해당함을 적극 주장하고 이를 뒷받침하는 증거를 수집하여 제출할 경우, 개별평가한 감정평가결과의 위법성을 입증할 수 있음.
3. 결론
의뢰인 토지가 인접지인 경우 일단지로 평가되어야 할 대상임을 적극 주장하고, 기존에 개별평가된 감정평가가 존재할 경우, 최근 판례를 인용하여 기존 감정평가가 위법함을 변론해야 할 것으로 판단됨.
