지역주택조합 관련 분쟁이 많이 발생하고 있는바, 이하에서는 지역주택조합 사례들을 다루는데 알아두거나 주의하면 좋을 것 같은 쟁점들에 대하여 간략히 다뤄보고자 한다.

1. 추진위원회 단계에서의 유의사항

지역주택조합 추진위원회는 지역주택조합 사업 초기 단계의 제반 업무를 준비하기 위해 구성되는 단체로, 원칙적으로 지역주택조합의 설립인가와 동시에 그 목적이 달성되어 해산하는 단체이다. 이러한 지역주택조합 추진위원회의 경우, 각 지역주택조합 사업의 추진위원회별로 진행 상황이 현저히 다르고, 소관 행정청에 제출된 서류도 별로 없다는 점에서 조합인지 비법인사단인지에 대해 각 사건마다 재판부의 판단이 이뤄져야 한다.

대법원 1997. 1. 24. 선고 96다39721, 39738 판결을 살펴보면, '주택건설촉진법에 의하여 설립된 주택조합이 비록 조합이라는 명칭을 사용하지만 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관인 총회와 운영위원회 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 따라 행해지며 조합원의 가입 탈퇴에 따른 변경에 관계없이 조합 자체가 존속하는 등 단체로서의 중요사항이 확정되어 있는 점에 비추어 그 명칭에도 불구하고 비법인 사단에 해당한다.'

즉, 지역주택조합의 경우 비법인사단의 성격을 띤다고 판단되지만, 지역주택조합 추진위원회의 경우 그 성격이 조합인지 비법인사단인지의 여부는 개별적으로 재판부의 판단이 이루어져야 하는 것이다. 따라서 실무상으로는 소 제기 시 '(가칭)' 표현에 주의하는 것이 좋겠다.

2. 안심보장증서 교부에 관한 조합 측 반박

필자가 진행한 사건 중 조합이 교부한 안심보장증서의 조건이 성취되었다는 이유로 전액의 반환을 구하였으나 이에 대하여 피고가 안심보장증서 자체의 효력을 부인하여 문제가 된 사례가 있었다.

조합 측 반박 주장 1)

안심보장증서의 작성은 총유물 자체의 관리·처분행위에 해당하고, 따라서 총회 결의를 거쳐야 하는 바(민법 제276조 제1항), 그러한 결의를 거치지 않아 효력이 없다.

조합 측 반박 주장 2)

설령 총유물의 관리·처분 행위가 아니라 하더라도 이 사건 규약 제23조 제1항이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결은 총회의 의결을 거쳐 결정한다'고 정하고 있고, 안심보장증서 작성에 대한 총회 결의가 없었으므로 효력이 없다.

조합 측 반박 주장 3)

'예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결은 총회의 결의를 거치도록' 한 것은, 피고 규약뿐 아니라 주택법 시행규칙 제7조 제5항에도 정하여져 있다. 이는 강행법규에 해당하는바, 그렇다면 총회의 결의 없는 안심보장증서 약정은 강행법규 위반으로 효력이 없다.

이와 같은 조합의 주장은 흔치 않으므로, 조합 탈퇴 및 납입금 반환을 희망하는 사람의 입장을 대리한다면, 이를 숙지하여 반론을 준비하는 것도 도움이 될 것이다.