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1. 분양형 호텔의 개념과 계약구조



분양형 호텔은 시행사로부터 호텔 객실을 분양받은 수분양자가 운영사에 호텔 객실 운영을 위탁하거나 운영사에 임대 후 객실 운영에 따른 수익을 분배받는 수익형 부동산을 의미한다.



이러한 분양형 호텔의 경우, 일반적으로 수분양자는 시행사와 분양계약을 체결하는 것과 동시에, 시행사 또는 호텔운영사 등과 위탁운영계약(임대차계약)을 체결한다. 시행사 또는 호텔운영사 등은 통상적으로 분양 후 1~3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정 비율에 해당하는 수익을 지급한다. 이후 호텔 운영실적 또는 확정 수익 약정에 따라 수익을 배분하는 것으로 위탁운영계약이 체결된다.





2. 분양형 호텔 계약의 분쟁과 문제점



분양형 호텔 관련 분쟁은 크게 세 유형으로 분류할 수 있다. ① 수분양자가 분양계약과 위탁운영계약을 모두 유지하는 전제하에, 수분양자가 위탁운영사를 상대로 약정한 수익금의 지급을 구하는 경우, ② 수분양자가 분양계약을 유지한 채 위탁운영계약을 해제 또는 해지하는 경우, ③ 수분양자가 분양계약과 위탁운영계약 모두의 해제 또는 해지를 요청하는 경우이다.



이러한 분쟁 발생의 주된 원인은 불투명한 호텔 운영으로 인해 약정한 수익금이 수분양자에게 정상적으로 지급되지 않는 데에 있다.



시행사는 장기간 높은 수익률을 보장하며 분양을 유도하고, 분양형 호텔 계약은 실거주가 아닌 수익을 목적으로 하므로 계약 시 약정된 수익 보장은 필수이다. 하지만 분양계약 및 위탁운영계약시 약정한 수익금이 수분양자에게 계약대로 지급되는 경우는 많지 않다. 이는 계약에서 보장하는 약정된 수익 보장 기간이 지나치게 장기여서 계약 이후의 호텔 주변 지역의 여건 변화나 정책 변화 등을 합리적으로 추측할 수 없고, 운영사의 운영 방식과 회사 구조가 불투명하기 때문이다.



하지만, 분양계약과 위탁운영계약의 당사자가 다르기 때문에 분양계약 자체를 취소 또는 해제하기는 어렵다. 분양형 호텔의 경우, 주거지역과 거리가 먼 곳에 입지하는 경우가 일반적이고, 이미 운영사가 보장한 약정 수익이 보장되지 않는 경우이기 때문에 실거주 목적의 전매가 사실상 불가능하여 투자금액 회수도 어렵다. 간혹 수분양자가 시행사나 운영사를 계약 위반으로 제소한다고 하더라도 약정 수익금 미지급만으로는 분양계약 자체를 종료시키기 쉽지 않다.



특히 관련 법제의 미비로 인해 정보공개청구권이 인정되지 않아 대부분의 운영사는 수분양자들에게 사업 시행과 관련한 회계정보를 매우 제한적으로 제공할 뿐 아니라 개인정보보호 등을 이유로 수분양자 명단 등을 각 수분양자에게 제공하지 않는 경우가 많다. 또한 관할 지방자치단체는 실무상 복수운영을 허용하고 있지 않으므로 수분양자가 위탁운영계약을 해지하고 객실을 인도받은 뒤 새로운 운영사를 선정해 위탁 계약을 다시 체결하는 것도 쉽지 않다.





3. 수분양자의 구제 방안



수분양자의 완전한 구제를 위하여는 분양계약의 종료를 통해 분양형 호텔 계약 관계에서 벗어날 수 있도록 하는 것이 핵심이다.



가. 분양계약 및 운영위탁계약의 해제

확정수익약정은 직접 분양계약의 당사자에 의해 보장되는 내용은 아니나, 분양자가 직접 광고 및 계약서 등을 통해 표시해 이미 계약 내용에 편입된 사항이므로, 약정 사항의 불이행이 있는 경우 이행지체 또는 불능에 의한 계약 해제가 가능하다. 



한편, 서울 고등법원 2018. 6. 7. 선고 2017나2073649 판결에서는, 분양형 호텔의 분양계약 및 위탁운영계약이 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계로 결합된 것이라고 보아 약정 수익금 미지급을 이유로 분양계약의 해제를 인정한 바 있다. 이러한 법리에 비추어 보면 위탁운영계약과 분양계약은 하나의 계약과 같은 불가분의 관계로 결합된 계약으로 볼 수 있으므로, 결국 두 계약 모두에 계약 해제 사유가 존재한다.



나. 분양계약 및 운영위탁계약의 취소

수익보장약정을 기망행위로 보아 분양계약 체결 의사표시의 사기 및 착오 취소를 인정한 대법원의 명시적인 판결은 존재하지 않는다. 단, 대법원 2014. 3. 13. 선고 2013다34143 판결, 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다5978 판결, 부산지방법원 동부지원 2020. 2. 19. 선고 2019가합103989 판결을 볼 때, 분양계약 및 운영위탁계약 체결 의사표시의 취소는 “확정수익약정의 불이행”의 명확한 입증이 어려운 경우 그 실익이 있다고 판단된다. 다만, 사기·착오에 의한 분양계약 체결 의사표시의 취소가 인정되려면, 취소를 주장하는 수분양자 측에서 입증책임을 부담한다. 그러나 아래의 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 ‘표시광고법’)에 대한 대법원의 해석론에 의하면 입증책임이 전환되어 피고 측에서 입증책임을 부담한다. 



다. 표시광고법에 따른 구제 방안

대법원은 표시광고법 제3조 제1항 제1호, 제5조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 제1항의 각 규정에 의하면, 표시·광고행위에 있어서 표시·광고행위를 한 사업자 등에게 표시·광고에서 주장하는 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 합리적·객관적 근거에 의하여 입증할 책임이 있으며(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011두7632 판결 참조), 입증책임이 있는 당사자가 그 주장 사실을 증명할 만한 아무런 증거를 제출하지 않은 채 상대방에게 반대증거의 제출을 요구하였으나 상대방이 이에 응하지 않았다고 하여 그 주장 사실이 추정되거나 또는 입증의 필요가 상대방에게 돌아가게 되는 것은 아니라고(대법원 2003. 3. 31.자 2002마4109 결정 참조) 판단하였다.



또한 대법원은 표시광고법 제3조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제3조 제1항에 의하면, 거짓·과장의 광고는 사실과 다르게, 혹은 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단해야 한다고 판시하였다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결 참조).



대법원은 표시광고법 제10조의 손해배상청구권의 법적 성격에 대해 불법행위에 대한 손해배상책임으로 판단하였으나(대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336, 15343, 15350, 15367, 15374, 15381, 15398, 15404 판결), 표시광고법 제10조 제2항 및 앞서 살펴본 대법원 판례의 법리에 의하면 민사상 일반 불법행위책임과 달리 입증책임이 전환되며, 무과실책임의 성격을 가진다.



따라서 허위광고로 인한 사기·착오 주장과 함께 표시광고법상의 책임을 주장하는 경우, 입증책임의 전환 효과를 기대할 수 있으며, 표시광고법상 책임은 무과실책임으로 분양자 측의 과실 여부를 불문하고 광고 사실 자체만의 주장으로도 위탁운영계약뿐만 아니라 광고 주체인 분양자에게 분양계약에 따른 손해배상책임의 추궁이 가능하다.



분양형 호텔 계약에 있어서 허위·광고와 이를 원인으로 하는 과징금 부과가 문제되었던 사안에서, 구체적이고 확정적인 수치 및 단정적인 문구를 사용하여 광고한 부분은 일반 소비자의 입장에서는 그 소유권을 취득하기만 하면 평생 일정 수치로 표시한 액수의 확정적인 고수익이 보장되는 것으로 소비자를 오인할 우려가 있는 광고로 판단하였다(서울고등법원 2017. 10. 11. 선고 2017누45256 판결).



또한, 위 판결에서는 계약서상에는 확정운영수익 보장기간 내에만 연 8%의 운영수익금을 지급받을 수 있다고 하였으나, 광고에서는 호텔을 분양받아서 소유하면 평생 연금처럼 안정적으로 월 110만 원의 수익이 보장되는 것으로 해석할 여지가 크다고 보아 거짓·과장 광고로 판단하였다. “국내 유일 사계절 공실 걱정없는 **호텔! 안정성·수익성·환금성”, “월 110만원을 연금처럼 꼬박꼬박”, “실투자금 6,000만원대! 3객실 계약시 월 330만원 보장!”, “은행금리 1%대, **호텔 12%, 비교할수록 선택은 분명해진다”라는 광고문구 등도 거짓·과장 광고로 판단하였다.





4. 결어

현재 분양형 호텔 관련 법제의 미비로 인해 수분양자를 보호할 수 있는 현실적인 구제 방안은 굉장히 부족한 편이며, 관련 대법원의 명시적인 판결례도 존재하지 않으나 다만 일부 하급심 판결의 내용 및 분양형 호텔 광고에 대한 공정거래위원회의 시정명령 내용 등을 참고하여 수분양자의 보호 방안을 검토해 볼 수 있다. 분양형 호텔은 대부분 수익보장약정과 연계되어 있으므로, 이를 토대로 위탁운영계약의 종료뿐 아니라 분양계약의 해제·취소 등을 주장할 수 있으며, 입증과 관련하여서는 표시광고법의 내용을 적극 검토하여 활용하는 것이 필요하다.






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