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임대차계약이 종료되거나 관리처분계획인가가 고시되었을 때 물건(건물)을 인도할 의무를 부담하는 자와 인도를 청구하는 자 사이에 다툼은 빈번하게 발생하곤 한다. 그렇다면 소송이 발생했을 때 각자의 입장에서 소송을 어떻게 유리하게 끌고 갈 것인가? 이하에서는 이에 대해 살펴보겠다.


1. 점유자의 입장


점유자로서 인도 의무를 이행하고 싶지 않고, 금전적 손해도 피하고 싶다면 두 가지 요건을 갖추면 될 것으로 보인다. 


첫째, 단순히 창고처럼 사용하면 된다(물건을 반출하지 않고 그대로 두며, 출입문을 시정하여 다른 사람의 출입을 제한한다). 그래도 점유자는 상대방의 부당이득반환청구를 배척할 수 있다. 둘째, ‘비용상환청구권’을 행사하도록 한다(만약 임대차라면 부속물매수청구권도 좋다). 비용상환청구권은 ‘유치권’이라는 강력한 ‘물권’을 발생시키고, 이러한 물권은 점유의 위법성을 조각시킴으로써 결과적으로 손해배상청구를 피할 수 있다. 그리고, 비용상환청구권과 부속물매수청구권은 인도의무와 동시이행항변도 인정되므로, 역시 점유의 위법성을 조각한다.




2. 채권자의 입장


채권자는 부당이득반환청구를 할 것인지, 손해배상청구를 할 것인지 잘 선택해야 한다. 부당이득반환청구는 과실상계나 책임을 제한하지 않기 때문에 점유자가 실제 사용하고 있다면 부당이득반환청구를 우선적으로 검토하는 것이 타당하다.  또한, 실제 부당이득반환청구가 소송 중이라면 ‘실절적 이득론’의 적용범위를 좁게 해석하는 주장을 서면으로 제출하는 것이 좋다. ‘실질적 이득론’과 관련하여 대법원 판례(대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431 판결)를 소개하자면, 다음과 같다. 


“법률상 원인 없이 이익을 어도 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조), 여기에서 이익이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차인이 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, …(중략)… 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다. 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 않았다고 하더라도 마찬가지이다.” 즉, 점유자가 영업을 하거나, 또는 주거로 사용하는 등 본래의 용도대로 사용하는 것이 아니어서 실질적으로 이득을 얻은 것이 없는 경우라면, 자신의 시설물을 반출하지 않을 채, 목적물을 ‘마치 창고처럼’ 사용하더라도 부당이득반환의무를 부담하지 않는다는 것이 판례의 핵심이다.


마지막으로 채권자가 출입을 할 수 있는 경우라면, 점유자의 물건을 직접 들어내어 옮기는 것도 고려할 방법이다. 판례에 의하면, 점유를 이전하더라도 그 본래의 사용 목적에 제공할 수 없는 상태로 만든 것이 아니라면 재물손괴죄 문제가 발생하지 않는다. 물론, 물건을 옮긴 후에는 점유자에게 즉시 고지하여 물건을 본래의 용도에 따라 사용할 수 있도록 해야 한다.









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