법무법인 정의 - 소식·자료

1. 논점의 정리

2015. 5. 13. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)이 개정되어 임차인의 권리금 회수기회 보호 등에 관한 규정(상가임대차법 제10조의4) 등이 신설된 후, 임차인은 그 영업가치를 회수할 수 있는 길이 열려서 과거에 비해 충실히 보호받을 수 있게 되었습니다. 위 권리금 조항의 적용에 관하여 다양한 대법원 판례 및 하급심 판결이 선고되고 있으며, 권리금과 관련한 감정평가 사례 역시 많이 축적되고 있습니다.

최근 우리 법인에서는 상가건물 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해함에 따라 의뢰인을 대리하여 손해배상을 청구하는 경우가 있습니다. 이러한 법리적 쟁점 및 소송 실무에 관하여 변호사님들과 공유하여, 향후 유사 사례 진행 시 참고하시면 좋을 것으로 판단됩니다.

2. 관련법리

가. 상가건물 임대차보호법상 권리금 규정 신설 이유(2015. 5. 13. 신설)

현행법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있습니다. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있습니다.

이러한 문제점을 해결하기 위하여 상가임대차법의 권리금 규정 신설은 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하려는 취지를 가졌습니다.

또한 이해관계자에게 상가건물 임대차에 대한 확정일자 부여 등의 임대차 정보를 제공받을 수 있도록 하고, 상가건물 임대차계약에 관한 표준계약서와 권리금계약에 관한 표준권리금계약서를 마련하여 사용을 권장하도록 하는 등 상가임차인 보호를 더욱 강화할 수 있습니다.

3. 관련판례

가. 들어가며

상가건물 임대인의 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상청구 사건의 경우, 권리금 회수기회 방해에 따른 ① 손해배상책임의 발생 여부에 관한 판단, ② 손해배상책임의 범위와 관련한 판단, ③ 손해배상책임의 제한과 관련한 판단으로 분류할 수 있습니다. 아래와 같이 각 단계별 판단과 관련한 주요 대법원 판례 및 하급심 판결을 소개하고자 합니다.

나. 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상책임의 발생 여부에 관한 판례

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 「임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. (중략) 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다.」고 판시하였습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).

서울고등법원 2022. 6. 9. 선고 2021나2026886, 2021나2026893 판결은 「상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하는 것을 의미한다. 그러나 본건에서는 신규임차인의 존재 자체가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 피고가 원고에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하였음을 인정할 만한 아무런 증거도 없다. (중략) 더구나 피고는 원고와의 협의 과정에서 이 사건 임대차계약을 갱신할 경우 (제3자인 신규임차인이 아닌) 피고 자신이 부담할 조건 등을 제시하였을 뿐 이 사건 약국의 신규임차인을 주선하기 위한 시도는 특별히 하지 않은 것으로 보이고, 이와 관련하여 원고가 피고에게 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 표시하였다고 볼 만한 사정도 찾기 어렵다. 한편, 피고가 제시하는 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 '임차인이 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구하였으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다'고 본 사례이고, 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결은 '임차인이 신규임차인과 (권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론이고) 권리금 계약자체를 예정하고 있지 아니하여서, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하였거나 임차인에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다'고 본 사례로서, 본건과는 모두 사안을 달리하여 피고의 주장을 뒷받침하는 근거로 그대로 원용할 수는 없다.」고 설시하면서 적어도 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 시도는 하여야 한다고 판단하였습니다(서울고등법원 2022. 6. 9. 선고 2021나2026886, 2021나2026893 판결 참조).

대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결은 「구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.」고 판시하였습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다292857 판결 참조).

대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결은 「사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다.」고 판시하였습니다(대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결 참조).

다. 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상책임의 범위와 관련한 판례

대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결은 「상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유ㆍ무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상 채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다. 그럼에도 이와 달리 이 사건 손해배상금의 지연손해금이 신규임차인과의 권리금 계약에서 정해진 분할 지급 약정일별로 각 순차 기산하여 발생한다고 본 원심판단에는 상가임대차법상 손해배상채무의 지연손해금 기산일에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.」고 판시하였습니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 참조).

대전지방법원 홍성지원 2024. 1. 19. 선고 2023가단33002 판결은 「상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 임대인이 권리금 회수방해 금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다. 원고가 신규임차인이 되려는 이흥우로부터 지급받기로 한 권리금이 70,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 감정인 권욱일의 감정 결과에 의하면, 이 사건 상가의 임대차 종료 당시의 권리금이 76,658,000원(= 유형재산 평가금액 22,558,000원 + 무형재산 평가금액 54,100,000원)인 사실이 인정되는바, 이 사건에서 피고의 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 손해배상액은 위 권리금 액수와 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 상당액 중 낮은 금액인 70,000,000원으로 봄이 타당하다. 이에 대하여 피고는, 권리금에 유형재산이 포함될 수 없고, 원고가 유형재산 중 독립한 물건들을 취거하여 간 점 등에 비춰 유형재산은 손해배상액에 포함되어서는 안 된다고 주장한다.

그러나 상가건물 임대차보호법(제10조의3)은 권리금에 대하여 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”로 정하고 있어, 유형재산 또한 권리금에 포함되므로, 피고의 위 주장은 이유 없다」고 판시하였습니다(대전지방법원 홍성지원 2024. 1. 19. 선고 2023가단33002 판결 참조).

라. 손해배상책임의 제한과 관련한 판례

서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결은 「권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있다고 할 것인바, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 이 사건 임대차계약의 체결경위 및 기간, 이 사건 임대차계약의 종료 전·후의 이 사건 상가의 소유권 변동 내역, 이 사건 시설물이 수거되어 피고로서도 그 이익을 향유하기는 못한 점, 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데 임대차목적물의 장소적 이익은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 70%로 제한함이 타당하다.」고 판시하였으며, 이에 대하여 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결은 「원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 손해배상의무의 성립과 범위에 관하여 논리와 경험의 법칙을 위반함으로써 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 손익상계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.」고 판시하였습니다(서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결 및 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 참조).

대구지방법원 2023. 5. 18. 선고 2022가단122599 판결은, 「원고는 피고에게 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 피고의 권리금 회수 방해 행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하면서, (중략) 이 법원의 감정인 J에 대한 권리금감정촉탁에 의하면 이 사건 임대차계약 종료시점인 2022. 6. 30. 당시 이 사건 부동산의 권리금은 1억 8,046만 원이고, 이는 I가 원고에게 지급하기로 한 권리금 액수인 2억 7,000만 원보다 낮은 금액이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들의 피고에 대한 손해배상액은 그 중 낮은 금액인 1억 8,046만 원이 된다. 이에 대하여 피고는 원고가 E에게 권리금 1억 5,000만 원을 지급하는 대가로 병원의 입점 및 정상영업과 원고 약국의 독점영업권을 보장받았고, 2년간 4,800만 원의 임료 감액의 혜택도 누렸으며, 7년 동안의 위험부담 전혀 없이 안정적으로 약국을 경영하며 수입을 얻어 왔고, E가 이 사건 약국의 가치를 높이는데 기여한 반면 원고가 이 사건 약국의 권리금에 기여한 바는 미미하므로, 피고가 원고에게 지급할 손해배상액은 대폭 감액되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평·타당한 분담이라는 손해배상제도의 이념에 비추어 그 손해배상액의 제한이 가능하나, 제1항에서 인정한 사실에 비추어 보면 피고가 주장하는 사정만으로는 위에서 인정한 손해배상액수가 부당하게 과중하여 감액되어야 한다고 인정하기 어려우므로, 피고의 위 주장도 받아들이지 아니한다.」고 판시하면서, 법원의 감정인 J에 대한 권리금감정촉탁에 따른 감정평가 금액 전부를 손해배상금액을 인정하는 취지의 판결을 선고하였습니다(대구지방법원 2023. 5. 18. 선고 2022가단122599 판결서 참조).

서울중앙지방법원 2023. 4. 7. 선고 2021가단5167416 판결의 경우, 「권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상액을 산정함에 있어서도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본이념이 적용되어야 하므로, 이를 고려하여 피고의 원고에 대한 손해배상책임을 제한할 수 있다. 앞서 인정한 사실, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 감정인 H에 대한 감정촉탁 결과에 따른 권리금 평가액 중 원고가 회수할 수 있는 영업설비 등에 관한 평가액이 5,710,000원에 이르는 점, ② 원고는 이 사건 임대차계약 기간 동안 이 사건 상가에서 영업을 하면서 유 무형의 재산상 이익을 얻고, 그로 인해 초기 투자비용 중 일정 부분을 회수할 수 있었을 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려하여, 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 피고들이 원고에게 지급하여야 할 손해배상액을 30,000,000원으로 제한한다.」고 판시하면서, 법원의 감정인이 산정한 감정평가 금액 중 75% 정도의 금액을 제한하여 손해배상금액으로 인정하는 취지의 판결을 선고하였습니다(서울중앙지방법원 2023. 4. 7. 선고 2021가단5167416 판결 참조).

대전지방법원 홍성지원 2024. 1. 19. 선고 2023가단33002 판결은 「상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호에 관한 규정은 민법의 지도이념인 공평의 원리에 근거하여 임대인과 임차인 사이의 상생을 도모하기 위하여 도입되었고, 그 손해배상 또한 손해의 공평 타당한 분담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 제반 사정을 고려하여 손해액을 감경할 수 있다. 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고가 이 사건 상가에서 9년 동안 음식점을 운영하여 시설투자금에 대해 충분한 사용·수익을 하였고, 원고 스스로의 종료 의사에 의해 임대차계약이 더 이상 갱신되지 않은 점, ② 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데 임대차목적물의 장소적 이익이 오로지 임차인의 영업과정을 통해서만 형성된 것이라고 보기 어려운 점, ③ 이흥우로부터 지급받기로 한 권리금에는 유형재산 중 식기세척기·냉장고·가스렌지 등 분리가능한 물건들도 포함되어 있을 것인데, 원고가 이들을 취거하여 간 것으로 보이므로, 그 책임을 제한할 필요가 있는 점 등을 고려하면, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 50%로 제한함이 상당하다.」고 판시하였습니다(대전지방법원 홍성지원 2024. 1. 19. 선고 2023가단33002 판결 참조).

4. 권리금 감정평가 등 실무 쟁점

가. 임차목적물 반환 거절 사유가 될 수 있는지 여부(=소극)

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결은 「동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다(대법원 2018. 7. 24. 선고 2017다291593 판결 등 참조). 그런데 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다. 따라서 피고들의 동시이행항변을 배척한 원심판단은 정당하다.」고 판시하였습니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결 참조).

나. 감정평가 실무

관련법령 및 「감정평가 실무기준」[660-4.3.1]에 따르면 권리금을 감정평가할 때에는 유형·무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 하도록 규정하고 있으며, [660-4.3.2]에서는 유형재산을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하도록 규정하고 있으며, [660-4.3.3]에서는 무형재산을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하도록 규정하고 있으므로, 일반적으로 권리금 감정대상 중 유형재산은 원칙적으로 원가법을, 무형재산은 원칙적으로 수익환원법을 적용하여 감정평가하는 것으로 규정하고 있습니다.

통상적으로 감정평가를 수행하면서 보건업종과 같은 전문직을 제외한 음식업, 도매 및 소매업(슈퍼) 등에서는 통상 2년치 영업이익을 기준하여 영업권리금을 산정하고 있으며, 다만, 매출의 동향과 상권의 추세를 고려하여 매출이 감소하는 지역 또는 업종이라면 1~1.5년치 영업이익을, 매출이 증가하는 지역 또는 업종이라면 2~3년치 영업이익을 영업권리금으로 보는 것이 일반적인 영업 권리금 시세로 보는 것이 일반적이라고 보고 있습니다[KCI 논문(상가권리금의 감정평가에 관한 연구: 권리금의 종류와 개념을 중심으로) 참조].

5. 검토 및 정리

가. 재판부는 상가건물 임대인의 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상청구 사건을 판단함에 있어서, 기본적으로 임대인의 재산권 행사 제약과 임차인의 영업가치 회수 기회 보호라는 이익을 합리적인 방향으로 조정하고자 하는 경향을 보이고 있습니다.

나. 구체적으로는 권리금 회수기회 방해에 따른 ① 손해배상책임의 발생 여부에 관하여는 임대인의 정당한 사유가 인정되는지 여부에 대해 상가임대차법의 문언과 체계, 입법 목적 연혁 등을 종합하여 판단하고, 적어도 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 시도는 필요하다는 전제를 두고 있으며, ② 손해배상책임의 범위에 대해 법정책임으로서, 그 손해배상 채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음날부터 지체책임이 발생한다고 보았으며, 무형재산뿐 아니라 유형재산도 권리금의 범위에 포함된다고 판단하였으나, ③ 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있다고 보아, 개별 사실관계에 따라 일정 부분 임대인의 손해배상책임의 범위를 제한하고 있습니다.

다. 또한 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 임차인의 건물 인도의무와는 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다고 판단하여, 피고들의 동시이행항변을 배척하고 있다는 점에서 임대차 종료시점을 평가 기준으로 한 권리금 감정평가가 진행되었음을 전제로 임대인의 손해배생책임을 이유로 건물 인도를 거부하는 것을 타당하지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무와 임차인의 원상회복의무 간의 관계 역시 문제될 수 있으나, 현재까지 명시적인 대법원 판례는 없으나 하급심 판결에 따르면, 임차인의 원상회복의무는 이 사건 임대차계약 제5조나 민법 제654조, 제615조에 근거한 의무인 반면, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가임대차법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것으로 판단됩니다.

라. 마지막으로, 상가임대차법 제10조의4에 의한 손해배상의 범위와 관련하여, 임차인으로서는 임대차 종료 당시의 권리금 액수를 입증하기 위하여 감정을 신청해야 할 필요성이 있습니다. 다만, 권리금의 감정평가에 관하여는 다소 복잡하고 감정사례가 많지 않다는 점에서, 당사자들 간 그 감정결과를 두고 다툼이 많은 상황입니다. 이와 관련하여 향후 감정사례가 많이 축적되고 감정기법에 관한 연구가 더 필요할 것으로 판단되며, 사건을 수행하시면서 감정신청 당시에 권리금 감정평가의 특수성을 감안하시어 진행하실 필요가 있을 것으로 판단됩니다.

6. 결어
임차인의 권리금 회수기회 보호 등에 관한 규정(상가임대차법 제10조의4) 등이 신설된 후, 재판부는 임대인의 재산권 행사 제약과 임차인의 영업가치 회수 기회 보호라는 이익을 합리적인 방향으로 조정하고자 하는 판단의 흐름을 보이고 있습니다. 이러한 판결 경향 및 소송 실무의 흐름에 맞추어, 향후 권리금 회수기회 보호와 관련한 유사 사례 진행 시에 참고하시면 좋을 것으로 판단됩니다.