Ⅰ. 들어가며
우리 법인에서 진행 중인 사건
중 부동산 신탁을 통해 진행되는 부동산 개발사업과 관련된 건이 많습니다. 특히 최근 다수 진행 중인
지식산업센터의 경우 대부분이 관리형 토지신탁 방식으로 진행된 사업장입니다. 따라서 본 발표를 통해 부동산
신탁의 종류에 대하여 알아보고, 그 중 토지신탁 방식의 부동산 개발사업과 관련된 실무상 이슈에 대하여
검토해보도록 하겠습니다.
Ⅱ. 부동산
신탁의 의의 및 종류
* 출처 :
법무법인(유한) 지평 건설부동산팀. (2021). <부동산PF개발사업법>. 박영사.
1. 부동산 신탁의 의의
‘신탁’이란 신탁을 설정하는 자(이하 ‘위탁자’)와 신탁을 인수하는 자(이하 ‘수탁자’) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정
재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 ‘수익자’)의 이익 또는 특정 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에
신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(신탁법 제2조).
‘부동산 신탁’이란 부동산을 신탁재산으로
하는 신탁으로서, 부동산 개발사업에서 위탁자(사업시행사)가 수탁자(신탁회사)에게
사업부지의 소유권을 신탁할 경우 위탁자의 채권자는 사업부지에 대하여 가압류, 압류, 기타 강제집행을 할 수 없게 되므로(신탁법 제22조 제1항), 위탁자는
사업을 안정적으로 수행할 수 있고, 대주 및 시공사는 사업 관련 대출금·공사대금 채권을 담보할 수 있게
됩니다.
부동산 신탁의 종류에는 담보신탁, 토지신탁, 관리 및 처분신탁, 분양관리신탁
등이 있습니다. 다만 실제 부동산 신탁이 이루어지는 경우에는 신탁약관에 특약으로 여러 조항을 추가하므로, 구체적인 사안에서 당해 부동산 신탁의 유형을 판단함에 있어서는 그 신탁계약서의 제목에 구애받을 것이 아니라
신탁계약서의 전체 조항을 종합적으로 검토하여 그 신탁계약이 어떠한 유형의 부동산 신탁에 해당하는지 판단하여야 합니다.
2. 부동산 신탁의 종류
가. 담보신탁
‘담보신탁’이란 담보를 목적으로
하는 부동산 신탁으로서, 사업시행사인 채무자 또는 제3자가
위탁자가 되고 채권자인 대주를 우선수익자로 하여 위탁자가 신탁부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하고 수탁자는 담보의 목적을 위하여 신탁재산을 관리한
후, 채무자가 채무를 변제하지 아니할 때에는 신탁재산을 처분하여 그 대금으로 채권자인 우선수익자에게
변제하고 잔액이 있을 때에는 위탁자에게 반환하는 것을 목적으로 하는 신탁을 의미합니다. 즉, 담보신탁의 경우 위탁자인 채무자가 사업주체로서 인·허가 명의를 유지하되, 사업부지
소유권만 담보 목적으로 신탁하게 됩니다.
나. 토지신탁
‘토지신탁’이란 신탁의 인수 시에
신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 건물, 택지, 공장용지 등의 유효시설을 조성하여 처분·임대 등 부동산 사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하여 주는
신탁을 의미합니다(금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정 제2-65조
제6항).
1) 관리형 토지신탁
‘관리형 토지신탁’은 수탁자인
신탁회사에게 부동산 등기명의를 신탁하는 것을 넘어서 사업시행권한을 부여하는 신탁을 의미합니다. 사업시행사인
위탁자가 사업부지의 소유권뿐만 아니라 건축주 명의를 포함한 모든 인·허가 명의, 공사도급, 설계, 감리계약 등 사업 관련 계약상 지위도 수탁자에게 이전하여
수탁자가 직접 사업주체의 지위에서 사업을 진행한다는 점이 담보신탁 방식과 주요한 차이점입니다. 다만, 사업비의 조달의무는 위탁자가 부담합니다.
수탁자는 수분양자와 직접 분양계약을
체결하고, 수분양자로부터 분양대금을 수령하며, 수분양자로부터
수령한 분양대금을 재원으로 위탁자가 차입한 대출금을 상환하고, 시공사에게 공사대금을 지급하는 등 자금을
관리합니다. 또한 수탁자는 신축 건물에 대하여 사용승인을 받은 후 수탁자 명의로 건물에 대한 소유권보존등기를
완료하고, 수분양자에게 소유권이전등기를 경료합니다.
관리형 토지신탁 방식의 장점은
개발사업의 시행자의 권한을 신탁회사가 받아 직접 사업관리를 하므로 안정적인 사업 수행이 가능하다는 점, 신탁법에
의해 신탁재산이 온전히 보전되어 제한물권 설정을 방지하고 강제 집행이 금지된다는 점, 신탁회사가 분양계약
당사자가 되므로 수분양자들에게 안정적인 사업구도를 표명하여 분양률이 제고된다는 점, 개별 계정관리를
통한 투명한 자금관리로 수분양자의 신뢰를 확보할 수 있다는 점, 약정위반 또는 부당행위를 원천 방지하고
시공사-시행사간 분쟁으로 인해 발생하는 준공 및 입주 지연을 예방할 수 있다는 점, 공사비 채권의 안전한 확보가 보장되어 분양 및 미분양분에 대한 신속한 처리가 가능하다는 점 등이 있습니다.
다만 수탁자가 직접 사업주체의
지위, 즉 해당 사업의 인·허가 명의, 사업에 따라 건축된
건물의 소유권을 보유하게 되므로, 신탁계약에 여러 면책조항을 규정함에도 불구하고 위탁자 및 시공사의
부도 시 사실상 사업에 대한 최종 책임을 부담하게 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 신탁업자
입장에서는 관리형 토지신탁을 부담스러워 하는 경향이 있으나, 신탁수수료가 담보신탁에 비하여 높고, 위탁자인 사업시행자의 제반 리스크로부터 해당 사업을 분리하여 사업을 보다 안정적으로 진행할 수 있기 때문에
점차 비중이 높아지는 추세입니다.
2) 차입형 토지신탁
관리형 토지신탁에서 사업비 조달의무를
위탁자가 부담하는 것과 달리 차입형 토지신탁의 경우에는 사업비 조달 의무를 수탁자가 부담합니다. 따라서
관리형 토지신탁의 경우 위탁자가 자금조달 의무를 부담하므로 사업주체는 수탁자로 변경되어도 PF 대출약정의
차주는 위탁자가 되는 것과 달리, 차입형 토지신탁의 경우 PF 대출약정의
차주는 수탁자가 됩니다.
3) 토지신탁에 대한 규제
토지신탁의 수탁자인 신탁회사의
경우, <금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정> 별표 15 ‘토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준’에 따라 다음과 같은 행위가 금지됩니다.
▲ 대출약정의 효력이 신탁계약의 효력과 동등하거나 우선하게 하는 내용의 신탁계약 체결 금지
▲ 신탁회사는 ‘토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 기준’에 반하는 금융기관과의 임의인출 약정, 금융기관과의 자금집행순서 및 방법 임의변경약정 등 체결 금지
▲ 신탁회사가 당사자가 되는 토지비 대출약정 체결 금지
▲ 신탁재산(분양대금계좌, 운영계좌, 보험금 및 건축 중인 건축물 등)에 대한 대출금융기관의 질권 설정
또는 대출금융기관에 대한 양도담보 제공 등 금지
▲ 신탁회사의 분양수입금 관리계좌에서 선지급 및 사업비 집행을 위한 이체 외에 시공사 등 제3자의 계좌로 이체 금지
다. 관리신탁
‘관리신탁’이란 신탁회사가 소유자를
대신하여 임대차관리, 시설의 유지관리, 세무관리 등 일체의
관리를 해주고 그 수익을 수익자에게 교부하거나, 수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 것을 목적으로 하는
신탁을 의미합니다.
라. 처분신탁
‘처분신탁’이란 부동산의 처분을
목적으로 수탁자에게 소유권을 이전하고 수탁자가 그 부동산을 처분하여 수익자에게 정산하여 주는 것을 목적으로 하는 신탁을 의미합니다.
마. 분양관리신탁
‘분양관리신탁’이란 분양사업의
시행사가 분양사업의 선분양을 위하여 신탁회사에게 부동산 소유권 및 분양대금을 보전·관리하게 하는 것을 의미합니다.
분양사업의 시행사가 부담하는 채무를 불이행하는 경우 신탁회사가 신탁된 부동산을 환가, 처분하여
정산할 수 있습니다.
Ⅲ. 부동산
신탁의 설정 및 효력
부동산 신탁을 설정하기 위해서는
일반적으로 위탁자와 수탁자 간의 계약을 통해 신탁을 설정하고, 신탁의 등기를 함으로써 제3자에게 대항할 수 있습니다(신탁법 제3조 제1항 제1호, 제4조 제1항).
그 중 관리형 토지신탁은 사업시행자인
위탁자, 신탁업자인 수탁자, PF 대주, 시공사가 관리형 토지신탁계약을 체결하는 방식으로 설정합니다. 관리형
토지신탁계약은 기본약관과 특약사항으로 구성되는데, 대체로 기본약관은 변경하기 쉽지 않으므로 당사자 사이의
합의 내용을 특약사항에 구체적으로 반영하고 특약사항이 기본계약에 우선한다는 규정을 명시하는 경우가 많습니다.
한편 대법원은 신탁법상 신탁에
대하여 ‘신탁재산에 관하여는 수탁자만이 배타적인 처분·관리권을 갖는다고 할 것이고, 위탁자가 수탁자의
처분·관리권을 공동행사하거나 수탁자가 단독으로 처분·관리를 할 수 없도록 실질적인 제한을 가하는 것은 신탁법의 취지나 신탁의 본질에 반한다’고
판시한 바 있으므로, 신탁으로써 대내외적으로 소유권 이전의 효과가 인정되기 위해서는 수탁자가 신탁재산에
대하여 ‘배타적인 관리·처분권’을 가지는 것이 필요합니다. 따라서 부동산 신탁의 수탁자는 신탁재산의
처분방법, 처분가격, 정산방법에 대하여 위탁자의 지시나 동의
없이 단독으로 처분할 수 있어야 할 것입니다.
Ⅳ. 부동산
신탁 관련 실무상 쟁점
1. 사업부지에 대한 처분금지가처분
원칙적으로 신탁재산에 대하여는
강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세
등 체납처분을 할 수 없으나, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에
기한 경우는 예외적으로 허용됩니다(신탁법 제22조 제1항).
이 때 ‘신탁 전의 원인으로 발생한
권리’란 신탁 전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정된 경우 등 신탁재산 그 자체를 목적으로 하는 채권이 발생되었을 때를 의미하는 것이고, 신탁 전에 위탁자에 관하여 생긴 모든 채권이 이에 포함된다고 볼 수는 없습니다(대법원 1987. 5. 12. 선고
86다545 판결). 따라서 위탁자의 채권자가
위탁자에 대한 채권을 청구채권으로 하는 경우 신탁 전에 사업부지에 관하여 압류 등을 하지 않은 이상 사업부지에 대한 강제집행은 허용되지 않는 것입니다(대법원 1996. 10. 15. 선고 96다17424 판결).
2. 신탁부동산의 매각
수탁자는 신탁계약에 따라 신탁부동산을
처분 또는 매각할 수 있습니다. 신탁계약에는 주로 위탁자(사업시행자)가 대출약정에 따른 기한의 이익을 상실한 경우 위탁자의 동의 없이 1순위
우선수익자의 요청으로 수탁자가 공매 또는 수의매각 등의 방법으로 신탁부동산을 처분할 수 있다고 규정하는 경우가 일반적입니다. 다만, 경우에 따라서는 대주인 우선수익자 전원의 의사에 따르거나, 1순위 우선수익자 중 과반수의 의사에 따라 신탁부동산을 처분하는 것으로 약정하기도 합니다.
수익자가 다수인 신탁에서 수익자의
의사는 수익자 전원의 동의로 결정하는 것이 원칙이지만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따릅니다(신탁법 제71조). 일반적으로
순위가 다른 우선수익자가 여럿인 경우에는 신탁계약에 수익자의 의사 결정 방법에 대하여 구체적으로 명시되어 있습니다.
다만 신탁계약서에 수탁자가 신탁부동산을
처분 또는 매각할 수 있는 사유, 절차, 방법, 가격 등에 대하여 불분명하게 작성되어 있는 경우에는 수탁자, 위탁자, 우선수익자 사이에 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의하여야 합니다.
3. 관리형 토지신탁 방식의 지식산업센터 개발사업
최근 우리 법인에서 다수 진행 중인 지식산업센터 사업들은
대부분 관리형 토지신탁 방식으로 진행되고 있습니다.
앞서 설명드린 바와 같이, 관리형 토지신탁은 사업시행사인 위탁자가 사업부지 소유권, 인·허가
명의, 관련 계약상 지위를 수탁자인 신탁회사에게 이전하여 수탁자가 직접 사업주체의 지위에서 사업을 진행하게
하되 사업비 조달의무는 위탁자인 시행사가 부담하는 방식입니다.
따라서 관리형 토지신탁 방식의
지식산업센터 분양계약서에는 일반적으로 ‘시행위탁사 겸 수익자’와 ‘시행수탁자인 신탁회사’의 이름이 함께 들어가며,
관리형토지신탁 방식으로 시행 및 공급하는 사업이라는 내용이 포함되어 있습니다.
또한 ‘본계약에서 시행수탁자는
분양 물건에 대한 분양공급자(매도인)의 지위에 있으나 본
건 신탁의 수탁자로서 신탁계약에 의거 신탁업무 범위 내에서, 신탁재산 한도 내에서만 매도인으로서의 책임을
부담하고, 본 계약으로 인하여 시행수탁자에게 발생하는 일체의 의무 및 실질적 시행 주체로서의 의무와
책임은 시행위탁자 겸 수익자가 부담한다’거나,
‘신탁기간의 만료, 신탁해제나 해지 등의 사유로 시행위탁사와 시행수탁사가 체결한 신탁계약이 종료되는 경우, 매도인으로서의 시행수탁자의 모든 행위 및 권리와 의무는 시행위탁자 겸 수익자에게 면책적으로 포괄승계되며, 시행수탁자(매도인)의
매수인(분양계약자)에 대한 모든 권리와 의무도 계약의 변경
등 별도의 조치 없이 시행위탁자 겸 수익자에게 면책적으로 포괄승계된다’는 등의 내용이 포함되어 있는 경우도 있습니다.
분양계약서 또는 공급계약서상 위와
같은 내용들이 포함되어 있다면, 시행위탁자와 시행수탁자 모두 분양계약의 주체로서 적어도 이들 중 하나는
분양대금 반환의무 내지 위약금 지급의무를 부담한다고 할 것이고, 불법행위에 의한 손해배상청구에 있어서
공동불법행위책임을 진다고 할 것입니다.
따라서 관리형 토지신탁 방식으로
진행된 지식산업센터에 대하여 분양계약 취소, 해제, 부당이득
반환청구, 손해배상청구 등의 소를 제기하는 경우, 시행위탁자와
시행수탁사를 공동 피고로 설정하여야 할 필요성이 있을 것으로 보입니다.
Ⅴ. 부동산
신탁 관련 실무상 쟁점
이상으로 부동산 신탁의 종류에
대하여 간단히 소개하고 그 중 토지신탁 방식에 관련된 실무상 이슈에 대한 발표를 마치겠습니다. 추후
부동산 신탁 방식으로 진행되는 부동산 개발사업과 관련한 업무를 수행하심에 있어 참고하시면 좋을 것 같습니다.
