* 아래 서술할 모든 내용들은 오로지 일반적인 정보를 위한 것으로서 자격을 갖춘 변호사에 의한 법률자문을 대신하는 것으로 이용되어서는 안 됩니다. 또한 모든 사건은 구체적인 사안에 따라 개별적인 심리ㆍ판단이 이루어져야 합니다.

I. 들어가며
지식산업센터의 전신은 1980년대 도시형 제조기업의 입지 확보를 위해 등장한 이른바 ‘아파트형 공장’입니다. 도시지역에 입주가 불가피하거나 무등록 또는 흩어져 있는 공장들을 양성화 및 집단화하는 형태로 시작하였습니다. 이후 2010년 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 ‘산업집적법’이라 합니다) 개정으로 ‘지식산업센터’라는 지금의 명칭이 등장하였습니다.

이러한 지식산업센터는 불과 몇 년 전만 해도 다른 부동산들에 밀려 사람들의 관심 밖에 있는 부동산 중 하나였습니다. 그러나, 정부의 지속적인 부동산 규제가 다른 부동산에 가해지던 혼란의 부동산 시장 속에서, 정부가 발표한 규제에 전혀 해당하지 않았던 지식산업센터가 새로운 투자의 기회로 부상하였습니다.

그러나, 지식산업센터 투자 열기가 과열됨과 함께 지식산업센터의 설립 취지에 반하여 소비자를 기만하고 현혹하는 꼼수 분양 또한 함께 기승을 부리기 시작하였습니다. 부동산 경기가 좋았던 2022년 상반기까지는 큰 법적 분쟁이 적었으나, 최근 들어 점점 지식산업센터와 관련된 사건이 많아지고 있는 추세입니다. 앞으로 더욱 관련 분쟁이 많아질 것으로 예상되는 상황 속에서, 본 칼럼이 사건 수행에 도움이 되시기를 바랍니다.

II. 지식산업센터 개관

1. 지식산업센터 호실의 종류
지식산업센터의 호실의 종류가 공장인지 업무지원시설인지에 따라 입주 가능한 업종부터 세제 혜택 적용 여부까지 큰 차이점이 존재합니다. 지식산업센터의 호실의 종류는 건축물 용도 기입이 이루어진 건출물 대장상의 분류에 따릅니다.

1) 공장(산업집적법 제28조의5 제1항 제1호, 제2호): 대출한도가 일반적으로 크며(70 ~ 90%), 분양 후 5년 실사용시 세제 혜택이 적용됩니다. 입주업종에 제한이 있다는 것이 큰 특징입니다.

2) 업무지원시설(산업집적법 제28조의5 제1항 제3호): 상가와 기타로 나뉘며, 이때 상가는 근린생활시설(1종 및 2종 근린생활시설 모두 포함)을 의미합니다. 대출한도가 일반적으로 공장보다 작으며(50 ~ 70%), 세제 혜택이 없습니다. 전체 면적의 20 ~ 30% 이상 지을 수 없고, 입주 업종에 제한이 거의 없다는 것이 공장과의 큰 차이점입니다.

2. 입주 가능 업종
지식산업센터에 입주가 가능한 기업의 종류는 산업집적법 제28조의5 제1항의 각호에서 규정하고 있습니다. 입주 가능 업종은 크게 4가지로 나누어지는데 제조업, 정보통신산업, 지식산업, 기타 업종으로 분류됩니다.

이로 인하여, 공장 호실에 입주 가능한 업종 운영 의사가 없음에도 허위로 해당 업종 사업자등록증을 발급받아 지식산업센터 공장을 분양받는 사례가 많아졌습니다. 이하에서는 이와 유사한 사실관계 하에서 선고된 하급심 판결 검토하겠습니다.

III. 하급심 판결 검토
* 홈페이지 게시글 분량 문제로 최대한 간략히 요약되었으므로, 구체적인 내용은 판결 원문을 반드시 확인하시기 바랍니다.

1. 광주지방법원 2021. 7. 9. 선고 2020가단515171 판결
가. 원고(수분양자) 상황 및 주장
▲ 원고의 상황
- 원고들은 공무원이며, 분양상담원들에게 스스로 공무원인 사실을 알렸으며 법령상 입주제한업종인 ‘식자재 유통업’을 영위할 계획 등을 문의하였음
- 분양상담원들로부터 입주가능업종을 사업목적에 추가하면 사실상 업종 제한 없이 입주나 임대가 가능하다는 답변을 들은 후 이 사건 분양계약을 체결함
▲ 분양계약 제6조에 따른 약정해제 주장
- 지식산업센터에서 '식자재 유통업'은 영위할 수 없고, 공무원은 사업자등록을 계속 유지할 수 없음. 이에 원고들은 이 사건 각 분양계약을 체결한 목적을 달성할 수 없어 각 분양계약을 해제를 주장
▲ 사기·착오를 이유로 한 계약 취소 및 공동불법행위로 인한 손해배상 주장
- 분양상담원들은 입점이나 임대 가능성에 관하여 원고들을 기망하거나 착오를 유발하는 불법행위를 하였기 때문에 이 사건 각 분양계약을 취소하고, 공동불법행위에 기한 손해배상을 청구

나. 법원의 판단
▲ 약정해제 주장
- 분양계약서 내용 외에 상담간 구두 또는 서면으로 한 약정은 효력이 없을 인정한다는 내용이 적힌 계약서 말미의 <확인사항>에 원고들의 설명과 날인이 있는 등 피고에게 귀책사유가 존재한다고 볼 수 없음
▲ 사기·착오를 이유로 한 계약 취소 주장
- 전화통화 내역 등 원고들 제출 증거를 따져도, 분양상담원들은 상담간 지식산업센터에 입주할 수 없는 업종 내지 공무원도 영업활동을 할 수 있다는 취지로 설명했다고 인정하기 부족함
- 또한 산업집적법위반 형사고소 사건에 대해 '혐의 없음' 처분이 내려진 사정까지 보태어보면 해당 분양계약이 사기 또는 유발된 착오에 의해 체결된 것으로 볼 수 없음

2. 수원지방법원 2021. 10. 28. 선고 2020가단534111 판결
가. 피고(수분양자) 상황 및 주장
▲ 사기·착오를 이유로 한 계약 취소 주장

- 피고(수분양자)는 개인임대사업 목적을 갖고 이 사건 분양계약을 체결함
- 원고는 지식산업센터 입주 자격 등에 대한 일체의 설명을 하지 않고 계약을 유도함
- 상당한 임대수익 및 시세차익에 관하여 구체적 수치까지 기재된 유인물을 교부하며 피고를 기망함
▲ 산업집적법 제38조 위반 및 산업집적법 제42조(입주계약의 해지 등)에 의해 계약 해제 주장
- 원고는 피고 모르게 피고 명의의 사업자등록을 허위로 개설함
- 산업집적법 제28조의4 제4항에 의하면, 지식산업센터를 설립한 자는 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 입주자를 모집하여서는 아니 되는데 원고는 이를 위반함

나. 법원의 판단
▲ 사기·착오를 이유로 한 계약 취소 또는 계약 해제 주장
- 피고 제출 증거들만으로는 피고 주장을 인정하기 부족함
- 따라서 이를 전제로 한 피고의 해제 내지 취소 주장은 모두 받아들이지 아니함.
- 또한 일반적인 소비자는 광고의 내용을 그대로 사실로 받아들인다고 보기 어려우며, 일정한 목적을 위해 부동산을 매수하는 자는 주의의무가 있다고 봄이 상당함
▲ 산업집적법 위반에 따른 계약 해제 주장
- 입주시설제한을 규정하는 산업집적법 관련 법령은 '단속규정'이며, 해당 법령은 사법상 효력까지 무효로 하는 '강행법규'에 해당한다고 보기 어려움

3. 서울중앙지방법원 2021. 11. 25. 선고 2020가합579595 판결
가. 원고(수분양자) 상황 및 주장
▲ 원고의 상황
 - 원고들은 가상화폐 채굴업 운영하는 자임
▲ 사기·착오를 이유로 한 계약 취소 주장

- 피고는 이 사건 지식산업센터 일정 층의 경우에 가상화폐 채굴 전용으로 분양할 계획이라고 적극적으로 홍보하였음
- 분양계약 체결 추후 가상화폐 채굴업은 그 입주대상 업종이 아니었음을 알게 된바, 이 사건 각 분양계약을 사기 또는 착오로 취소함

나. 법원의 판단
▲ 착오 취소 주장
- 원고들은 가상화폐 관련 산업에 대한 이해도가 높은 사람이며, 통상적으로 부동산 거래 당사자들은 제약사항 등을 사전에 조사하여 거래에 임함.
- 원고들은 분양계약 체결 당시, 가상화폐 채굴업이 1) 이 사건 지식산업센터의 입주대상 업종에 해당하지 않을 수 있다는 사정을 알았거나, 2) 적어도 가상화폐 채굴업이 입주대상 업종에 해당하지 않을 수 있으리라는 사정을 인식하고 이 사건 각 분양계약 체결에 나아갔던 것으로 보임
- 원고들이 이 사건 지식산업센터에서 가상화폐 채굴장 운영이 가능할 것으로 생각하였다고 하더라도 이는 장래에 대한 단순한 기대에 지나지 않으므로, 원고들의 주장은 받아들일 수 없음
▲ 기망 취소 주장
- 피고는 추가 전기설비 투자를 하였던 점 등을 비추어 볼 때, 피고는 분양계약 체결 당시 채굴업이 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종으로 판단하였던 것으로 보임
- 피고가 원고들을 기망하였다고 보기 어려움

4. 서울중앙지방법원 2021. 6. 10. 선고 2020가단5134198 판결 – 원고 일부 승
서울중앙지방법원 2023. 1. 13. 선고 2021나41497 판결 – 원고 패

가. 원고(수분양자)의 상황 및 주장
▲ 원고의 상황
- 원고는 분양계약 체결 당시 사업자가 아닌 평범한 가정주부에 불과하였음
▲ (주의적 청구) 이 사건 분양계약상 ‘그 밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우’ 해제 주장
- 피고들은 원고가 수분양자의 자격에 제한이 있다는 사실을 고의적으로 고지하지 않고, 오히려 원고에게 이 사건 분양계약의 적법한 수분양자들만이 받을 수 있는 여러 혜택만을 고지함
- 분양계약을 체결 후 원고에게 허위의 사업자등록증을 임의로 발행함
▲ (예비적 청구) 기망 취소 주장

나. 1심의 판단(원고 일부 승)
▲ (주의적 청구) 이 사건 분양계약상 ‘그 밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우’ 해제 주장
- 입주가능업종에 해당하는 사업자등록을 받기는 하였으나 이는 분양계약의 자격요건을 갖추기 위하여 형식상 받는 것에 불과하며 구 산업집적법 제28조의5에 따라 원고는 분양계약을 체결할 수 있는 자격과 더불어 이 사건 부동산에 입주할 자격도 없는 것으로 보임
- 원고가 탈법적인 방법으로 지식산업센터의 본래 목적대로 사용하지 않고, 임대사업을 영위할 수 있다는 불확실하고 사후적인 일말의 가능성으로는, 원고가 실질적으로 수행하고자 하는 '임대사업'이 지식산업센터 입주 가능업종에 해당한다고 볼 수 없음

- 원고가 이 사건 분양계약의 입주자 자격이 없음에도 이 사건 분양계약이 체결되었고, 이는 피고 신탁회사 측의 분양대행사의 잘못에 기인한 것으로 보이므로, 해제사유가 존재한다고 보임

다. 2심의 판단(원고 패)
▲ (주의적 청구) 이 사건 분양계약상 ‘그 밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우’ 해제 주장
- 원고가 이 사건 분양계약 체결 당시부터 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종에 종사하고 있었을 필요는 없고, 다만 입주 시까지 그 자격을 갖추면 된다고 해석됨

- 원고는 형식적인 자격을 갖추었으며 사업자 신청을 대행한 세무사에게 대행수수료를 지급하거나 분양계약 관련 부가가치세를 환급 받는 등 사업자등록은 원고의 의사에 따른 것이라고 추정할 수 있어, 주의적 청구의 주장은 받아들일 수 없음
- 원고가 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종에 실제로 종사할지 여부는 전적으로 원고의 의사와 의지에 달린 문제이며. 원고의 의사에 따라 사업자등록이 되었음에도 불구하고 실제로는 원고가 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종에 종사할 생각이 없었다면 그로 인한 불이익은 원고가 감수하여야 함. 제3자인 피고가 관여할 문제가 아님

▲ (예비적 청구) 기망 취소 주장
- 믿기 어려운 증인의 일부 증언 외에는 이 사건 분양계약에 원고가 주장하는 취소사유가 있다고 인정할 수 없으므로 원고의 예비적 청구도 받아들일 수 없음

IV. 검토 의견 및 결어
지식산업센터와 관련하여 먼저 진행된 사건들은 대부분 사기·기망 취소 주장을 주된 주장으로 하여 변론이 이루어진 것으로 보입니다. 다만, 앞서 살펴보았듯이 사기·기망 취소 주장이 인용된 건은 아직까지 확인할 수 없었습니다. 따라서 지식산업센터 관련 사건들에 임할 때 사기·취소 주장 외 인용될 만한 논점을 계속하여 발굴하고 방안을 강구할 필요가 있겠습니다.

앞서 살펴 본 수원지방법원 2021. 10. 28. 선고 2020가단534111 판결은 입주시설제한을 규정하는 산업집적법 관련 법령은 단속규정이고, 사법상 효력까지 무효로 하는 강행법규에 해당한다고 보기는 어렵다고 판시하였습니다. 그러나, 금지 규정을 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하여지지 않은 경우 여러 사정을 종합적으로 고려하게 판단하므로(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결, 대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다256794 판결 등 참조), 이를 강행규정으로 보아야 함을 설득력 있게 주장하여 계약을 무효로 주장하는 방안을 고려해 볼 수 있을 것입니다.

또한, 서울중앙지방법원 2021. 6. 10. 선고 2020가단5134198 판결은 지식산업센터가 원래 목적을 잃고 임대목적 등 탈법적으로 분양되는 현 상황에 대한 제지의 의미가 있었다는 점에서 의의가 있다고 할 것입니다. 결국 항소심에서는 원고측 주장이 인용되지는 못하였으나, 아직 지식산업센터 관련 법리가 충분히 성숙되거나 확립되지 못하였다는 점을 고려할 때, 참고하여 볼 만한 하급심 판결이라고 생각됩니다. 이상으로 지식산업센터 개관 및 향후 소송 대응을 위한 하급심 판결 검토를 마칩니다.