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1. 들어가며

지역주택조합 가입 계약 체결 시, 조합이 분담금 환불을 보장하는, 이른바 '안심보장증서'를 교부하는 경우가 있습니다. 안심보장증서의 구체적 문구는 각 조합마다 상이합니다. '사업 진행이 안 될 시'와 같이 모호한 표현을 쓰거나, '창립총회 미 개최 시', '사업 계획 미신청/미승인 시'라는 구체적인 조건을 부가하는 사례도 있습니다.

 

이 경우 피고(조합)는 해당 조건 미성취를 이유로 원고(조합원)의 불이익이 소멸되었다거나, '총회 의결을 거쳐'라고 기재되어 있으므로 해당 환불 보장 약정은 총유물의 처분행위가 아니라 단순 채무부담행위에 불과하다고 주장합니다. 하급심에서는 이러한 주장이 받아들여져 원고 패소 판결이 내려지는 경우도 있습니다.

 

이번 칼럼은 안심보장증서의 구체적 문구의 기재에 따른 원고 측 소송 대응 방안에 대해 논의해 보고자 합니다.

 

II. 안심보장증서 관련 일반적으로 주장하는 법리

지역주택조합(추진위원회)이 보유하고 있는 조합원 분담금 등은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물입니다. 따라서 안심보장증서상 환불 보장약정은 총유물인 분담금 자체의 감소를 발생시키는 총유물 처분행위에 해당하므로 그와 같은 약정을 체결하기 위해서는 '총회의 결의가 필요'합니다(민법 제275, 276조제1).

 

안심보장증서 상의 환불보장 약정은 조합 가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합 가입계약에 수반하여 경제적·사실적으로 일체로서 체결된 것이므로 양자는 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있습니다. 따라서 안심보장증서상의 환불 보장 약정이 조합 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 된다는 법리(이른바 '무효의 하자', 대법원 2022.3.17. 선고 2020288375 판결)를 주장하는 것이 일반적입니다.

 

이와 함께, 안심보장증서의 교부가 계약 체결의 중요한 동기가 되었으므로 착오 및 기망에 의한 조합가입계약의 취소를 함께 주장(이른바취소의 하자’)합니다(민법 제109, 110).

 

III. 채무부담행위에 해당함을 주장할 경우의 재항변

조합(추진위원회) 측에서 '총회 결의를 거쳐' 환불을 보장한다고 기재되어 있으므로 해당 환불보장 약정이 총유물의 처분행위가 아니라 단순한 채무부담행위에 불과하다고 주장하는 경우가 있습니다.

 

1) 조합 규약에는 일반적으로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약의 경우에는 총회의 결의를 거친다'라는 규정이 있으므로, 안심보장증서의 발행 및 교부는 조합재산의 감소를 발생시키는 행위이거나 사업비의 조합원별 분담 내역을 다르게 정하는 것이어서 조합원에 부담이 될 계약에 해당함에도, 총회의 결의가 없었던 점을 주장할 수 있습니다.

 

2) 안심보장증서의 제목, 문언 전체의 내용을 종합적으로 고려해 보았을 때 처분행위에 해당함을 주장해 볼 수 있으며, 설령 채무부담행위에 해당한다고 하더라도, 그 내용과 교부 의도상 지킬 수 없거나 실현 불가능한 약속을 남발한 것으로 그 자체의 기망성이 인정된다는 주장을 할 수 있습니다(이른바 '취소의 하자').

 

한편, 서울서부지법 2022. 6. 16. 선고 202240359판결, 서울남부지법 2023. 7. 13. 선고 202265779판결 등에서 “'조합원 총회의 의결을 통하여'라는 문구가 기재되어 있기는 하나, 그 문언 전체를 보면 '이 사건 사업이 무산되었을 시 조합원 총회의 의결을 통하여 계약서상 명시된 분담금 전액을 환불해 드릴 것을 확인하는 바입니다.'라고 기재되어 있는바, '확인하는 바입니다.'라는 문언의 기재와 그 전체 맥락, '안심보장 확인서'라는 이 사건 확인서의 표제 등을 종합하면, '조합원 총회의 의결을 통하여'라는 문구를 '추후 조합원 총회에서 의결되는 것을 조건으로 또는 총회에서 결의한 범위 내에서 분담금을 환불해 주겠다.'라는 것으로 해석하긴 어렵고, 오히려 위 확인서는 피고가 이 사건 사업의 무산 시에 분담금을 확정적으로 반환하겠다는 의사를 표시했다고 보아야 할 것이며, 또 설령 위 문구를 조합원 총회 의결 조건이나, 총회에서 결의한 범위 내에서 환불하는 것으로 해석할 가능성이 있다 해도, 이 사건 계약의 상대방인 원고에게 그렇게 해석하라고 요구하는 것은 부당해 보이고, 오히려 "원고로서는 '이 사건 사업 무산 시 분담금을 확정적으로 반환받을 수 있겠다.'라고 이해할 수밖에 없었을 것으로 보인다."라고 판시하였습니다.

 

더불어 "이와 같이 이 사건 확인서는 분담금의 전액 반환을 약속하는 취지로 되어 있음에 반하여, 피고와 같은 지역주택조합 및 지역주택조합 추진위원회는 조합원들이 지급한 분담금을 재원으로 하여 경비를 지출하고, 별도의 수익활동이 없으며, 토지 소유권을 확보한 것도 아니기 때문에, 이 사건 사업이 중도에 무산될 경우 사실상 피고가 조합원에게 위 약정에 따라 분담금을 전액 환불해 줄 수 있는 능력은 없어 보이는 바, 이러한 점을 종합해 보면 이 사건 확인서는 조합 가입계약을 유도하기 위하여 불가능한 반환 약속을 남발한 것으로써 조합원을 기망한 것으로 봄이 상당하다."는 취지의 판시를 하며, 안심보장증서 교부행위 자체를 기망행위로 보고 사기 취소를 인정한 바 있습니다.

 

IV. 안심보장증서에 기재된 특정 조건 미성취를 이유로 조합원의 불이익이 소멸되었다고 주장하는 경우의 재항변

예컨대, 사업 계획 미승인 시 환불 약정하였는데, 사업 계획이 승인된 경우 등이 이에 해당합니다. 이 경우에는 무효인 안심보장증서에 의하여 이와 일체로 체결된 조합 가입계약 자체의 무효를 주장하고 있음을 강조할 필요가 있겠습니다. 따라서 안심보장증서상 환불 약정에 부가된 조건이 성취되지 않았다고 하여 무효인 계약의 효력이 다시 유효하게 되는 것은 아니며, 그로 인한 조합원(원고)의 불이익 역시 소멸된 것이 아님을 주장할 수 있습니다.

 

한편 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020288375 판결은 안심보장증서의 교부행위는 조합가입계약에 수반하여 경제적·사실적으로 일체로서 체결된 것이어서 하나의 계약인 관계에 있다고만 판단하였을 뿐, 안심보장증서 상의 환불 보장 약정이 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효인지에 관하여는 별도로 판단하지 않은 채, 당사자의 추가적인 의사를 탐지하지 않았다는 이유로 원심 판단을 파기 환송한 것입니다. 따라서 안심보장증서 자체가 무효라는 판례가 확립되었다고 보기는 어렵기에, 안심보장증서의 내용이 없었다면 조합 가입계약을 체결하지 않았을 것이라는 점에 대한 주장과 입증을 충분히 하여 조합 가입계약에 무효의 하자가 있음을 주장해야 합니다.

 

V. 결 어

이상 살펴본 바와 같이, 안심보장증서가 교부된 조합가입계약의 경우, '무효의 하자' '취소의 하자'가 있음을 모두 주장하는 방향으로 소송을 진행함이 바람직하겠습니다.

 







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