1. 들어가며

  상가는 재건축사업 성공을 위한 중요한 관건입니다. 사실 상가조합원은 재건축이 되더라도 주택에 비해 분양이익을 기대하기 어려운 반면, 사업기간 동안 영업(임대) 중단에 따른 손해를 보전받기 어렵습니다. 또한 주택과 상가를 동시에 재건축하면 상가 소유자 측이 대지면적, 용적률 등에서 손해를 볼 수밖에 없습니다. 따라서 상가조합원을 중심으로 한 관리처분계획의 취소·무효소송이 빈번한데, 해당 소송에서 활용하기 좋은 몇 가지 논점들을 소개해보고자 합니다.

  논점 1. 상가분양가 기재의 정도에 관하여

  가. 참고할 판결례

  ① 수원지방법원 2022. 10. 13. 선고 2019구합68535 판결에 따르면, 수원지방법원은 원고들은 호수별 분양가에 비추어 자신이 분양받고자 하는 상가의 분양가 추산액을 알 수 있다고 보았습니다. 따라서 이를 이유로 이 사건 관리처분계획이 위법하다고 보기 어렵다고 판시하고 있습니다

  ② 대법원 2010. 12. 9. 선고 2010두4407 판결에 따르면, 대법원은 “해당 사건 관리처분계획 계획 제11조 상가분양자를 따로 확정하지 않은 점 등을 종합해 볼 때, 이와 같은 하자는 이 사건 관리처분계획 전체에 영향을 미친다고 판단했습니다. 따라서 이 사건 관리처분계획은 그 전부가 무효”라고 판시하고 있습니다

  ③ 이 밖에 서울행정법원 2009. 9. 18. 선고 2009구합10185 판결, 부산고등법원 2016. 6. 22. 선고 (창원)2015누11052 판결 등이 있습니다.

  나. 소결

  대법원은 “신건물의 구분소유권의 귀속이 각 구분소유자 간의 형평에 반하는지 여부는 그와 같은 차이가 발생하게 된 경위, 신건물의 배치 및 설계상의 합리성 및 경제적 타당성, 구분소유권 배분방식의 형평성, 각 구분소유권의 재산적 가치에 대한 불균형의 정도 등 제반사정을 종합하여 판단하여야 할 것이다.”고 판시하고 있습니다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다9842, 대법원 2010. 10. 14. 선고 2009다95967 판결 등).

  또한 최소한, 상가분양가는 원고의 분양권 신청 및 선택의 기준이 되므로 조합원들이 해당 금액을 추산하여 볼 수 있을 정도로는 확정되어 있어야 합니다. 특정 조합이 관리처분계획에서 제시한 상가의 분양가격을 살펴보면, 상가의 분양대금에 대한 어떠한 설명도 없는 경우가 꽤 있습니다. 따라서 조합은 1) 개략적인 상가 구분평면도(위치), 이에 대한 각 종후자산 가격 등을 제시해야 하며, 2) 상가 관리처분계획 수립 당시 개략적인 상가 구분평면도, 이에 대한 각 종후자산 가격(계산 방법), 동·호수 배정 방법(상가 조합원들이 분양받고자 하는 상가의 분양가 추산액을 예상할 수 있는 수준), 상가분양자의 세대수를 명확하게 상가를 배정받을 자에게 알려야 합니다.

  다. 추가논점 – 평형 미지정의 오류가 있다면.

  도시정비법령은 평형 및 동·호수 배정의 시기를 별도로 정하고 있지 않으나, 실무적으로는 평형 배정만 먼저 하여 평형별 평균분양가를 ‘추산액’으로 관리처분계획에 포함하고, 관리처분계획인가 후 동·호수 추첨을 하여 이후의 관리처분계획 변경에 반영하고 있는 실정입니다.

  하지만 특정 조합의 관리처분계획은 상가에 관하여 배정된 평형이 존재하지 않습니다. 따라서 어떠한 기준으로 상가 추산액이 기재되었는지 상가조합원들은 도저히 알 길이 없습니다. 그렇기 때문에 이를 바탕으로 수립된 관리처분계획에는 위법성이 존재한다고 볼 여지가 있습니다.

  라. 추가논점 – 상가분양자 미확정의 오류가 있다면.

  특정 조합의 경우 관리처분계획에서 ‘공동주택’의 경우 아파트조합원과 일반분양 세대수를 명확하게 분리·확정하여 그 세대수를 기재하고 있습니다. 하지만 ‘근린생활시설(상가)’의 경우 상가조합원과 일반분양 세대수가 도대체 몇 명인지, 상가분양자라면 상가를 몇 채 받을 수 있는지 등 상가분양자가 따로 확정되지 않은 경우가 왕왕 보입니다. 이러한 하자는 중대하고 위 관리처분계획 내용 자체로 객관적으로 명백하기 때문에, 상가와 관련한 관리처분계획을 새로 수립할 경우 아파트조합원들에 대한 권리가액비율 및 분담금액도 일부 변경되어야 할 것으로 보입니다.

논점 2. 조합원분양가 산정의 법리

서울행정법원은 아파트조합원이 조합원 총수의 95% 이상을 차지한 사안에서 “도시정비법은 피고가 사업의 유불리를 고려하여 상가조합원과 아파트 조합원의 종전자산가격 평가방법을 달리 정하는 것을 금지하고 있지 아니하다”고 판시하는 등, 아파트조합원과 상가조합원간의 불균형을 해소할 방법 모색의 필요성에 대하여 판시한 바 있습니다(서울행정법원 2016. 9. 8. 선고 2015구합71235 판결 참조).

가. 관리처분계획에 기재하는 조합원 분양가 산정에 관한 법리

1) 도시정비법의 규정

「도시정비법」 제74조 제1항 제3호는 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액[=분양예정인 아파트(상가)의 분양가]을 관리처분계획에 기재하도록 하고 있습니다.

2) 감정평가 실무기준

「감정평가 실무기준」은 3.1. 이하에서 원가방식, 비교방식, 수익방식에 대하여 정하고 있습니다. 종후자산의 감정평가방법에 대하여「도시정비법」상 명확하게 규정된 내용은 없으나, 「감정평가 실무기준」은 종후자산 분양가격은 일반적으로 원가방식, 비교방식, 수익방식 등 3방식으로 구한 가격을 조정하여 최종 분양가격을 정하게 됩니다.

지면 특성상 간단하게 작성하자면,

(1) [원가방식]은 부지가격에다 건물의 건축비용, 기타 부대비용 등의 원가를 더하여 산정하는 방식입니다.

(2) [비교방식]은 인근의 유사한 물건의 거래가격이나 최근에 분양한 분양가격을 비준하여 분양가격을 산정하는 방식입니다.

(3) [수익방식]은 당해 부동산이 임대 등을 통하여 발생하는 순수익을 환원이율로 환원하여 분양가격을 산정하는 방식입니다.

이와 관련된 자세한 전략 설정은 변호사 상담을 통해 상세히 확인하실 수 있습니다.

나. 소결 - 주장·입증계획

이상 분양가 산정 일반 법리를 참조하시어, 피고 조합으로부터 이 사건 분양가(종후 자산평가)를 산정한 기준 및 자료를 제출받은 후 구체적인 위법성 주장을 하도록 하는 방향은 도움이 될 것으로 사료됩니다.

  논점 3. 신축 상가에 대하여, 조합원분양가가 일반분양가보다 높아 위법하다는 주장을 하고 싶은데, 주장일 현재 일반분양가의 확정이 없는 상태일 경우

  가. 들어가며

  이 경우, 주변 시세를 적절히 가져와 일반분양가보다 조합원 분양가가 높다는 것을 주장하는 것도 한 방법이나, 어떤 재판부의 경우 우리의 주장을 막연한 추측이라고 판단할 확률이 높습니다. 따라서 이럴 땐 아래와 같이 대응해야 합니다.

  대응 1. 조합원분양가와 일반분양가의 관계

  짧게 요약하자면, ‘총 조합원분담금 총액’은 ‘사업비총액’에서 ‘분양총수입’을 뺀 금액으로 정해집니다. 이는 분양총수입금이 많을수록 조합원들의 분담금이 줄어드는 구조인데, 실무상 일반분양대금을 조합원분양대금보다 높여 조합원분담금을 낮추는 식입니다. 이는 조합원들의 재건축사업 공헌도를 고려할 때 당연한 것입니다.

  또 대부분의 관리처분계획상 아파트조합원들이 일반분양자보다 현저히 낮은 금액으로 신축 아파트(종후자산)를 공급받음을 고려해본다면, 상가조합원들 또한 그에 준하는 수준에서 신축 상가(종후자산)를 공급받아야 조합원들간의 형평성이 유지됩니다. 그렇지 않다면 상가조합원의 출자로 아파트조합원들의 손실을 전보하는 것과 다름이 아닙니다.

  대응 2. 조합의 일반분양가 산정 방식 및 예상분양가(산정 불가)

  대부분의 관리처분계획은 ‘조합원’분양가 산정의 방식을 정하고 있습니다. 하지만 ‘일반’분양의 공동주택가격은 구체적인 수식 없이 ‘인근지역 아파트 거래 시세 및 최근 분양사례 등을 종합적으로 고려하여 적용한다’고만 정하면서 총 분양액 ‘평균’만을 정하는 경우가 대부분입니다. 이러한 논리라면 상가의 일반분양가 또한 상가조합원들의 분양가보다 최소 x% 이상 높을 것으로 보입니다.

  하지만 왕왕 특정의 관리처분계획에서는 상가 조합원의 몫과 일반분양자의 몫이 구분되어 있지 아니하며, 설령 구분되어 있다고 한들 어떤 식으로 결론이 도출되었는지 전혀 알 길이 없습니다. 따라서 세대별 분양가격은 상가조합원들의 몫과 일반분양자의 몫으로 구별되어야 하며, 다시 일반분양자의 몫은 상가조합원 분양가와 비교하여 어떤 수식으로 정하였는지 분명하게 밝혀져야 할 것입니다.

  대응 3. 공동주택 조합원과의 불균형

  위 논점은 공동주택 조합원 분양가 및 일반 분양가의 위법성을 지적하는 것으로 대체할 수 있습니다. 실제로 조합은 공동주택 일반분양 관리처분계획을 수립하면서 그 분양액 산정 판단의 근거를 제시하고 있지 아니한 경우가 많습니다.

  대부분의 관리처분계획은 ‘공동주택’의 경우 아파트조합원과 일반분양 세대수를 명확하게 분리·확정하여 그 세대수를 기재하고 있습니다. 하지만 ‘근린생활시설(상가)’의 경우 상가조합원과 일반분양 세대수가 도대체 몇 명인지, 상가분양자라면 상가를 몇 채 받을 수 있는지 등 상가분양자가 따로 확정되지 않은 위법이 있는 경우가 꽤 보입니다. 이러한 하자는 중대하고 위 관리처분계획 내용 자체로 객관적으로 명백하며, 새로이 상가와 관련한 관리처분계획을 수립할 경우 아파트조합원들에 대한 권리가액비율 및 분담금액도 일부 변경되어야 할 것으로 보입니다.

  논점 4. 단지외 상가(註 집합건물이 아닌 경우)의 종전 자산 평가의 법리

  가. 경우 소개

  인천을 소재로 하는 한 사업의 관리처분계획은 제3조 제3항 제1호에서 ‘※ 공동주택 및 상가는 토지 및 건축물을 일괄 평가하고, 단지외 상가는 토지 및 건축물을 구분하여 평가’하였다고 기재하고 있습니다.

  나. 일괄감정의 법리와 필요성

  「감정평가 실무기준」은 2.3. 이하에서 일괄감정평가와 구분감정평가에 대하여 정하고 있습니다. 감정평가는 대상물건마다 개별로 하는 것이 원칙입니다. 다만.

  1) 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있습니다.

  2) 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우에는 각각의 감정평가액을 별도로 산정하는 구분감정평가를 할 수 있습니다.

  3) 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 부분감정평가를 할 수 있습니다.

  인천지방법원 2020. 12. 10. 선고 2017구합55422 판결에 따르면, 인천지방법원도 이 사건 각 토지는 폭이 약 2~2.5m인 세형 및 부정형의 토지로서 그 지상에 독립적인 건물이 위치하기는 어려운 형태인 사실 등을 고려하면, 이 사건 각 토지는 그 위치와 형상, 용도가 각기 대지로서의 독자적인 효용을 발휘하기는 어려워 보인다고 판단하였습니다. 즉, 이 사건에선 상가건물 및 그 대지와 함께 이용될 때, 효용을 현저히 높인다고 볼 수 있으므로, 이 사건 상가건물 및 그 대지는 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있으며, 이에 따라서 일괄하여 평가할 수 있다고 판시한 바 있습니다.

  다. 문제된 경우

  실제로 이 사건 각 토지는 그 위치와 형상, 용도 등에 비추어 각기 대지로서의 독자적인 효용을 발휘하기는 어려워 보이고, 이 사건 상가건물 및 그 대지와 함께 이용되어 이 사건 상가건물 등의 효용을 현저히 높인다고 볼 수 있으므로, 이 사건 상가건물 및 그 대지와 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 할 것입니다.

  따라서 이 사건 각 토지와 단지외 상가는 일괄하여 평가되어야 할 뿐만 아니라, 나아가 공동주택 및 상가와 일체로 평가되었어야 마땅합니다. 그럼데도 불구하고 토지와 건축물이 분리되어 종전자산 평가되었고 이를 기초로 관리처분계획이 수립되었다면 이는 중대·명백한 위법성이 존재하여 무효라고 주장해 볼 수 있습니다.

  2. 결어

  법령 및 기존 판결례 등 허용되는 범위 내에서 상가조합원이 활용하기 유용한 관리처분계획 위법성 주장 몇 가지를 기재해보았습니다. 논리적으로 틀린 부분이 있을 수 있습니다. 다만 제 글이 논점발굴의 단초가 되길 바랍니다.