본문바로가기

News

소식·자료





I. 들어가며
당사가 진행하는 지역주택조합 사건들 중 지역주택조합의 조합원이 될 자격을 구비하지 못한상태로 조합가입계약을 체결하였거나 조합가입계약 이후 조합원 지위를 상실한 경우의 사례가 많습니다. 따라서 이번 칼럼에선 이른바부적격자가 조합가입계약을 체결한 사례들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

. 주택법령의 규정 및 관련 판결

. 주택공급 관련 규정
주택법은 지역주택조합 구성원의 자격기준을 시행령에 위임하고 있고, 주택법 시행령은 지역주택조합 조합원의 자격을 정하고 있습니다. 한편 주택법 시행규칙은 시장·군수 또는 구청장은 지역주택조합에 대하여 주택조합의 설립인가, 사업계획 승인, 조합주택에 대한 사용검사 또는 임시사용승인을 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택 전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 주택법 시행령에서 정한 조합원 자격 해당 여부를 확인해야 한다고 정하고 있습니다.

 

. 관련 판결 소개
위 주택법령의 해석에 관하여 외관상 충돌하는 듯한 대법원 판결이 존재하여 당사가 진행하는 사건에서도 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 특히 조합가입계약 무효 여부, 조합가입계약 당시 조합이 부적격자 해당 사실에 대해 인지하고 있었는지 등을 다툽니다.

1)
부적격자 주장을 인용하여 <조합원 지위 없음>을 인정한 사례 : 대법원 2020. 11. 12. 선고 2020255269 판결
 ☞ 피고는 2015. 4. 28. 조합설립인가를 득하였고, 원고는 2014. 11. 20. 피고와 조합가입계약을 체결하였으며 원고는 2009. 7. 2. 2010. 4. 7.부터 사실심 변론 종결시(2020. 6. 18.)까지 전용면적 59.31 84.58㎡ 건물을 각 소유하여 부적격자인 사안입니다.
대법원은 조합원 지위는 부여되지 않는다고 판단하였으나 조합가입계약의 유무효에 관하여는 판단하지 아니하였습니다. 다만 원심은 원고가 조합원 지위를 가진다고 보아 나머지를 판단하지 않은 잘못이 있다며 파기환송한 사안입니다.


2) 부적격자 주장을 받아들이지 않아 <조합가입계약은 유효>하다고 본 사례 : 대법원 2022. 7. 14. 선고 2021281999(본소), 2021282008(반소)
 ☞ 주택법상 조합원 자격요건을 갖추지 못한 조합원이 조합설립인가신청일 이전에 조합가입계약을 체결하였고 주택조합설립인가신청일까지도 자격을 충족하지 못한 사안입니다. 강행법규라 하더라도 그 규정을 위반한 거래행위라고 하여 반드시 무효라고 볼 수는 없다며 주택법령상 규정을 효력 규정이 아닌 단속 규정으로 본 기존 대법원 판결을 원용하였습니다.

 

. 검토
1)
대법원 판결의 정리
  외견상 충돌하는 것처럼 보이지만 전원합의체 판결로 다른 하나가 변경되지 않아 위 대법원 판결은 모두 유효하다고 보아야 할 것입니다. 이에 다음과 같은 정리가 가능하며 실은 두 판결은 충돌하지 않고 조합원의 지위와 조합가입계약의 효력을 달리 판단하고 있음을 확인할 수 있습니다.

① 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법령의 규정은 당사자의 의사에 반해 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정에 해당한다(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020237100 판결 등 참조).
② 그러나 이는 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정은 아니므로 당사자 사이의 약정이 이에 위배된다고 하더라도 그 약정이 당연 무효라고 할 수는 없다(대법원 2011. 12. 8. 선고 20115547 판결 등 참조).
③ 다만 당사자가 통정해 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당한다(대법원 2015. 9. 10. 선고 201244839 판결 등 참조).
④ 또한 조합원의 지위와 관련하여서는 처음부터(조합설립인가신청일 기준) 부적격자였다면 조합원의 지위는 부여되지 않는다(대법원 2020. 11. 12. 선고 2020255269 판결 참조).

 
따라서 조합가입계약을 무효라고 주장하기 위하여서는 당사자가 통정하여 주택법령상 규정을 위반하는 행위를 하였다는 입증 즉, 조합가입계약 당시 가입 희망자가 부적격자임을 조합이 알고 있었음 등을 보여야 할 것입니다. , 조합설립인가신청일 이전에 지역주택조합 조합가입계약을 체결한 자가 향후 조합원 자격요건을 갖추지 못해 조합원 지위를 취득하지 못하거나 또는 사후적으로 상실한다고 하여 해당 가입계약 자체의 효력이 부정된다고 단정하여 해석할 수는 없고 위와 같은 조합가입계약 무효 주장을 하기에는 위험이 따릅니다.

2)
조합가입계약일이 조합설립인가신청일에 앞서는 경우
 
한편 조합가입계약의 원시적 불능 주장과 관련하여 주택법령상 조합원의 자격은 일단 주택조합 설립인가 신청일을 기준으로 그 충족 여부를 판단할 것인데, 조합가입계약이 조합설립인가 신청일 이전에 체결되었다면 가입자로서도 다양한 방법을 통해 조합원 자격을 갖추는 것이 가능하여 원시적 불능 주장은 받아들여지지 않을 가능성이 있습니다. 계약의 내용이 된 채무를 이행하는 것이 계약 당시부터 사실상
법률상 불가능한 상태였다면 그 계약은 원시적으로 불능이어서 무효라고 할 것이나(대법원 2020. 12. 10. 선고 2019201785 판결 등 참조), 자격요건을 갖추지 못한 상태에서 가입했거나 가입 이후 자격요건을 상실한 경우라도, 조합설립인가 신청일 이전에 조합원 자격을 구비하는 것이 불가능하지 않은 이상, 계약의 내용이 된 채무를 이행하는 것이 계약 당시부터 사실상 법률상 불가능했다고 볼 수는 없으므로, 결국 가입계약 자체가 원시적 불능으로 무효라고 볼 수는 없다는 판단이 가능하기 때문입니다.

3)
조합설립인가신청일이 조합가입계약일 내지는 자격 상실일에 앞서는 경우
 
나아가 조합설립인가신청일 이후 체결된 부적격자의 조합가입계약은 원시적 불능에 해당하여 무효라고 주장해보는 것도 가능할 것이나 이와 관련하여 아직 대법원의 명확한 입장은 없으므로 주의하여 사건을 진행할 필요가 있습니다.

  
하급심은 조합원 지위 취득이 불가능하므로 조합가입계약은 목적 달성
불능이므로 무효라는 입장을 표한 경우도 있으며, 최근 수원고등법원 2022. 5. 20. 선고 202118777 판결 역시 조합설립인가일 이후 조합가입계약을 체결한 사안에서 조합가입계약 체결 당시부터 원고들이 조합원 자격 요건을 구비할 수 없음이 명백하였고, 구 주택법 및 그 시행령규정은 당사자가 임의로 적용을 배제할 수 있는 규정이 아니므로, 위 각 계약은 체결 당시부터 목적 달성이 불가능하여 원시적 불능에 해당한다고 판단하고 조합의 납입금 반환의무를 인정하였습니다.

4)
납입한 분담금의 반환 범위
 
현재 판례의 태도를 종합하면 조합설립인가신청일을 기준으로 판단이 이루어지고 있음을 파악할 수 있습니다. 이에 따라 조합설립인가신청일 이전에 이행기가 도래하는 분담금에 대하여는 납입의무가 인정되는 경우가 많습니다. 부산고등법원 2023. 2. 2. 선고 202212254 판결은 조합설립인가신청일 이전에 조합가입계약을 한 사안에서 조합가입계약일 당시 부적격자에 대해서는 조합설립인가신청일 이후부터, 조합가입계약 이후 부적격자가 된 사람에 대하여는 부적격자가 된 시점 이후부터 납입금 부담 의무가 없다고 판단하였습니다.

 

조합설립인가신청일 이후 조합원 지위를 상실하였거나 조합설립인가신청일까지 조합원 자격을 충족하지 못한 경우에는 위 대법원 판결 법리에 따라 확정적으로 조합원 지위를 상실하므로 조합원 지위 상실 시점 내지는 조합설립인가신청일 이후에 이행기가 도래하는 분담금의 납입의무는 없다고 볼 수 있을 것입니다.

 

. 결론      

현재 판례의 태도는 조합가입계약 자체는 사인 간 사적 영역의 문제인 점, 조합원 지위는 공법적 영역의 문제인 점을 고려한 것으로 보입니다. 조합설립인가신청일을 기준으로 하여 그 이전에는 계약에 따른 책임을, 이후에는 조합원으로서의 책임을 묻는다는 측면에서 본다면 현재 판례의 태도는 일응 타당하다고 생각합니다.

 

정리하면, 조합설립인가신청일과 부적격자의 조합가입계약일을 비교하여 조합가입계약일이 시기상 앞선다면 통정하였다는 등의 사정을 검토하여야 하고 조합설립인가신청일 이전까지의 납입금에 대하여는 조합가입계약, 규약 등에 근거한 일부 공제 후 반환이 이루어질 수 있을 것입니다.

 

주택법령은주택조합 설립인가신청일부터 조합원 자격요건을 갖출 것을 요구하고 있을 뿐이므로, 규약 등에서 특별히 달리 정하고 있는지를 확인 후 조합설립인가신청일을 기준으로 조합설립의 단계별로 대응해나갈 필요성이 있습니다. 물론 주택법령은 개정이 잦으므로 개정법령과 시행일을 필수적으로 확인하여야 합니다.









카 톡 문 의 전 화 문 의